Bankvrij vastgoed financieren voor particulieren
Bij een familielening of private financiering ontbreekt de bank die verzekeringen afdwingt; de zekerheden voor nabestaanden, geldgever en pand moet u zelf regelen.
- Meerdere verzekeraars objectief vergeleken
- 9,5 klantbeoordeling nieuwe verzekering
- AFM-vergunning 12016589
- Persoonlijk 072 - 509 24 56, werkdagen 9–17
- Wij vergelijken het aanbod van meerdere verzekeraars
- Een adviseur kijkt of de dekking past bij wat u doet
- Overstappen regelen wij, opzeggen inbegrepen
Een premie-indicatie, geen persoonlijk advies. Liever even overleggen? Bel 072 - 509 24 56.
Deze pagina in een andere taal: English
- Onafhankelijk advies
- Meerdere verzekeraars
- Overstap geregeld
- Hulp bij schade
In het kort
Voor particulieren is de familiehypotheek de meest gebruikte vorm van bankvrij financieren: ouders of grootouders lenen een deel van de koopsom, meestal naast een kleinere bankhypotheek of voor een woning die de bank niet financiert. De rente moet marktconform zijn om hypotheekrenteaftrek te houden; een te lage rente ziet de Belastingdienst als schenking. De lening moet voor de aftrek binnen dertig jaar annuïtair of lineair worden afgelost. Ouders mogen jaarlijks belastingvrij schenken (in 2025 € 6.713 per kind), waarmee een deel van de rente in de praktijk wordt teruggegeven, mits dat niet in de akte is vastgelegd. De verhoogde schenkingsvrijstelling voor de eigen woning is per 2024 afgeschaft.
Daarnaast lenen particulieren van een private investeerder of via een crowdfundingplatform, vooral voor een eerste beleggingspand of een woning die eerst verbouwd moet worden. Platforms hebben sinds november 2023 een Europese crowdfundingvergunning van de AFM nodig; de rente ligt daar als indicatie tussen 6 en 10 procent en de financier verlangt doorgaans een eerste hypotheekrecht met een financiering tot ongeveer 70 procent van de marktwaarde.
Anders dan op onze pagina over vastgoed financieren buiten de bank, die over fondsen en zakelijke beleggers gaat, draait het hier om de particulier: wat regelt een bank normaal automatisch en wat moet u nu zelf vastleggen? Wij verzorgen de verzekeringskant: opstal met de juiste begunstiging, overlijdensrisico voor de nabestaanden en de dekking voor verhuur of verbouwing.
Verzekeren staat nooit op zichzelf
Een hypotheek, lening of belegging raakt vaak ook uw verzekeringen. Wij kijken breder mee en wijzen u door naar de juiste specialist wanneer iets buiten verzekeren valt.
Financieel
Overzicht
AdviesWaarom via Finass Verzekert?
Wij kijken naast de premie ook naar de voorwaarden, en blijven uw aanspreekpunt als er schade is.
Onafhankelijk
Wij zijn niet gebonden aan één verzekeraar en vergelijken op basis van een objectieve analyse van meerdere maatschappijen.
Een vaste adviseur
U belt of mailt met iemand die uw dossier kent. Geen keuzemenu, geen wisselende callcenters.
Overstap zonder gedoe
Wij zeggen uw oude polis op en stemmen de ingangsdatum af, zodat u geen dag zonder dekking zit.
Hulp bij schade
Wij melden de schade en bewaken de afhandeling voor u. Bij spoed bereikt u ons via de spoedlijn.
Wat de polis niet oplost
Bij een particuliere bankvrije financiering gaan de aandachtspunten over overlijden, zekerheid voor de geldgever en het werkelijke gebruik van het pand.
Overlijdensrisico bij een familielening
Een bank stelt een overlijdensrisicoverzekering bij hoge financieringen als voorwaarde; bij een familiehypotheek vraagt niemand ernaar. Overlijdt de kostwinner, dan blijft de schuld aan de ouders of broer bestaan en moet de partner uit een lager inkomen aflossen, of verkopen. Een overlijdensrisicoverzekering met een lineair of annuïtair dalende verzekerde som gelijk aan de restschuld lost dat op. Voor een dertiger die niet rookt kost € 150.000 dalend over twintig jaar als indicatie tussen € 5 en € 15 per maand. De polis kan aan de familie worden verpand, zodat de uitkering rechtstreeks naar de aflossing gaat en niet in de nalatenschap verdwijnt.
Begunstiging en bewijs voor de geldgever
Bij een bankhypotheek wordt de bank via de hypotheekakte automatisch pandhouder op de opstalverzekering: de verzekeraar betaalt een grote schade pas uit na overleg met de bank. Een private financier of platform staat niet in de systemen van de verzekeraar en moet uitdrukkelijk als hypotheekhouder of begunstigde op de polis worden vermeld. Leningsovereenkomsten eisen bovendien vaak een jaarlijks bewijs van premiebetaling en een melding door de verzekeraar bij opzegging of wanbetaling. Wij vragen die vermelding en bevestiging bij de verzekeraar aan en leveren het document waar de financier om vraagt vóór de passeerdatum bij de notaris.
Beleggingspand met privaat geld
Een particulier koopt met een investeerderslening een appartement om te verhuren; de huur betaalt de rente. De gewone woonhuisverzekering dekt een verhuurde woning niet. Nodig is een verhuurderspolis met kamergewijze of gehele verhuur als gemeld gebruik, een huurdervingsdekking voor de periode dat het pand na schade onbewoonbaar is, en een aansprakelijkheidsdekking als eigenaar van verhuurd onroerend goed. Financiers controleren dit, omdat zonder huur de rente stokt. Ook de omzettings- of verhuurvergunning van de gemeente wordt door verzekeraars gevraagd; zonder vergunning is acceptatie bij veel maatschappijen niet mogelijk.
Verbouwing en de waarde na oplevering
Een koper financiert met familiegeld een woning die eerst een nieuw dak, nieuwe leidingen en een aanbouw krijgt. Tijdens de verbouwing beperken veel woonhuisverzekeringen de dekking tot brand en storm; waterschade uit een opengelegde leiding, diefstal van materialen en een omgevallen steiger vallen erbuiten. Een verbouwingsdekking op de woonhuisverzekering of een CAR-verzekering van de aannemer vult dat aan. Geef vooraf de verwachte herbouwwaarde na oplevering op, zodat het verzekerd bedrag meegroeit met de investering, en meld de oplevering. Een familielening van € 100.000 voor een verbouwing die onverzekerd afbrandt, laat een schuld zonder onderpand achter.
Wat bepaalt uw premie?
- Bouwaard en dakbedekking: steen met harde dekking weegt anders dan hout of riet
- Bestemming van het pand: eigen bewoning, verhuur of gemengd gebruik
- Herbouwwaarde: de basis van de verzekerde som, niet de koopsom
- Bouwjaar en onderhoudstoestand: ouderdom beïnvloedt zowel acceptatie als premie
- Aanwezige beveiliging: inbraakwerendheid en brandmelding tellen mee
- Aantal panden in de portefeuille: een gebundelde polis wordt anders beoordeeld dan losse polissen
De ene verzekeraar rekent deze gegevens heel anders door dan de andere. Daar zit uw winst.
Wat is gedekt
| Situatie | Uitgebreid | Allrisk |
|---|---|---|
| Brand na kortsluiting in de meterkast van het verhuurde pand | Ja | Ja |
| Een storm licht de dakpannen van het achterhuis | Ja | Ja |
| De schilder stoot een emmer om en beschadigt het stucwerk in het trappenhuis | Nee | Ja |
| Graffiti op de voorgevel na een weekend | Nee | Mits |
| De kozijnen aan de zuidgevel zijn van binnenuit doorgerot | Nee | Nee |
| Verzakking van de fundering na een reeks droge zomers | Nee | Nee |
Uw geldverstrekker leest deze kolommen mee: in de leningsvoorwaarden staat vaak welke van de twee hij minimaal verlangt.
Veelgestelde vragen
Vragen van particulieren die buiten de bank om financieren.
Heb ik bij een familiehypotheek een overlijdensrisicoverzekering nodig?
Verplicht is het niet, tenzij de familie dat in de akte vastlegt, maar het is de belangrijkste verzekering rond zo'n lening. Bij overlijden van de kostwinner blijft de schuld aan de familie staan terwijl het inkomen wegvalt. Een overlijdensrisicoverzekering met een dalende verzekerde som gelijk aan de restschuld lost de lening af. Op jonge leeftijd kost dat als indicatie enkele euro's tot tientjes per maand; de polis kan aan de geldgever worden verpand.
Kan ik mijn gewone woonhuisverzekering houden?
Als u de woning zelf bewoont, meestal wel. De geldgever moet dan als hypotheekhouder of begunstigde op de polis worden vermeld en het verzekerd bedrag moet aansluiten op de herbouwwaarde uit de taxatie. Gaat u verhuren of ingrijpend verbouwen, dan past een gewone woonhuisverzekering niet meer en moet de dekking worden aangepast aan het werkelijke gebruik. Wij toetsen uw bestaande polis aan de verzekeringsbepalingen in de leningsovereenkomst.
Wat eist een crowdfundingplatform of private investeerder aan verzekeringen?
Vrijwel altijd een opstalverzekering op herbouwwaarde met de financier of de stichting die de zekerheden houdt als begunstigde, en bij verhuur een huurdervingsdekking. Veel platforms vragen bij uitbetaling een kopie van het polisblad en bij elke verlenging een bewijs van premiebetaling. Sommige verlangen ook een overlijdensrisicoverzekering als de lening op één inkomen rust. De exacte eisen staan in de leningsvoorwaarden; die lezen wij voor u mee.
Regelt Finass ook de financiering zelf?
Nee. Wij zijn verzekeringsadviseur en geen kredietbemiddelaar; voor de lening, de rente en de fiscale vormgeving verwijzen wij u naar een hypotheekadviseur, notaris of het platform. Wel beoordelen wij de verzekeringsbepalingen in de leningsovereenkomst, sluiten wij de opstal-, overlijdensrisico- en eventuele huurdervingsdekking af, regelen wij de begunstiging en leveren wij de bevestiging die de geldgever wil zien voordat het geld wordt overgemaakt.
Meer over dit onderwerp
Elke situatie is anders. Voor deze situaties hebben wij een eigen pagina.
- Financiering en kredietHet hoofdonderwerp
- Bankvrij financieren van vastgoedAndere geldverstrekker, verpande uitkering, herbouwwaarde
- Offerte aanvragen rond uw vastgoedleningAanvraag, gegevens, ingangsdatum
- Vastgoed financieren als particulierPrivébezit, particuliere polis, hoedanigheid
- Vastgoed financieren via een bvVastgoed-bv, tenaamstelling, portefeuille
- Vastgoedfinanciering: wij verwijzen u doorGeen advies, verhuurd vastgoed, doorverwijzing
- Een bedrijfspand financierenOnderpand, huurstroom, verzekering
- Vastgoed financieren buiten de bankAlternatieve financiers, voorwaarden, zekerheden
- Zakelijk vastgoed financieren: wij verwijzen u doorLet op! Geld lenen kost geld, zekerheden, verhuur melden