Artikel 6:174 BW legt de aansprakelijkheid voor een gebrekkige opstal bij de bezitter. Voldoet een gebouw of werk niet aan de eisen die men daaraan mag stellen en ontstaat daardoor gevaar voor personen of zaken, dan bent u aansprakelijk. Of u het gebrek kende, of het pas na een storm ontstond en of u een beheerder had ingeschakeld, doet daarbij niet ter zake.
Verzekeren is niet wettelijk verplicht. De verplichting komt uit contracten: hypotheekvoorwaarden, huurovereenkomsten, erfpachtbepalingen, het splitsingsreglement of het besluit van een vergadering van eigenaars. Zo'n bepaling is als het erop aankomt net zo bindend, want zij kan bij niet-naleving leiden tot opeising van de lening of tot verzuim jegens uw huurder.
Let op het onderscheid met de opstalverzekering. Die vergoedt schade aan uw eigen gebouw door brand, storm of water. De aansprakelijkheidsverzekering vergoedt juist wat anderen door uw gebouw overkomt. Beide zijn nodig en geen van beide vervangt de ander. Wij zetten ze bij een vastgoedportefeuille daarom altijd samen op tafel.
Zo is de dekking opgebouwd, met daaronder wat dat per situatie betekent.
De basis
Aansprakelijkheid
AVB voor zaak- en letselschade, BAV voor beroepsfouten.
Schade aan derden
Werkgeversaansprakelijkheid
Opzicht als uitbreiding
Uw bedrijf
Bezit en continuïteit
Inventaris, goederen en omzetverlies bij stilstand.
Inventaris op nieuwwaarde
Goederen op inkoopwaarde
Bedrijfsschade of extra kosten
Als u mensen heeft
Personeel
Verzuim, ongevallen en het verkeersrisico.
Loondoorbetaling 104 weken
Collectieve ongevallen
WEGAS voor het verkeer
Wat is gedekt
Situatie
AVB
BAV
Cyber
Letsel van een bezoeker of klant
Ja
Nee
Nee
Schade aan zaken van een opdrachtgever
Soms
Nee
Nee
Financieel nadeel door een advies- of rekenfout
Nee
Ja
Nee
Stilstand na gijzelsoftware
Nee
Nee
Ja
Datalek met persoonsgegevens
Nee
Soms
Ja
Schade aan zaken die u onder u heeft
Nee
Nee
Nee
Dit overzicht is algemeen van aard en is geen persoonlijk advies. Wat werkelijk gedekt is, inclusief uitsluitingen, limieten en eigen risico, staat in de polisvoorwaarden en de verzekeringskaart van de verzekeraar; u ontvangt beide vóór het afsluiten. Sluit u af zonder advies? Lees dan wat execution only voor u betekent.
Waar het misgaat
Hier zit het verschil tussen een polis die betaalt en een polis die dat niet doet.
Aansprakelijk zonder verwijt
Artikel 6:174 BW is een risicoaansprakelijkheid: er hoeft geen fout te zijn. Een losgeraakte dakpan, een bezweken balkonhek, een gladde entree of een verstopte hemelwaterafvoer die het buurpand onder water zet, maakt u aansprakelijk als bezitter. Uw verweer is beperkt tot de vraag of er wel een gebrek was. Een gedocumenteerd inspectie- en onderhoudsregime is daarom uw enige serieuze verdediging.
Ook de grond, de bomen en de installaties
De aansprakelijkheid strekt verder dan het gebouw zelf. Voor leidingen en kabels geldt een eigen regime, voor gevaarlijke stoffen op uw terrein artikel 6:175 BW, en voor een omgevallen boom uw zorgplicht als eigenaar onder artikel 6:162 BW. Bij verhuurd vastgoed komt daar het onderscheid bij tussen wat de huurder moet onderhouden en wat u zelf moet doen.
Wanneer het contractueel wel moet
Financiers verlangen bij vastgoedfinanciering vrijwel standaard een aansprakelijkheidsdekking naast de opstalverzekering. Ook huurcontracten voor bedrijfsruimte, erfpachtvoorwaarden en splitsingsreglementen bevatten zulke bepalingen. Controleer wat er precies staat: soms wordt een minimale verzekerde som genoemd, soms de eis dat de financier als belanghebbende wordt aangetekend. Beide moeten wij bij het aanvragen doorgeven.
Wat er nadrukkelijk niet onder valt
Schade aan het pand zelf hoort bij de opstalverzekering, niet hier. Achterstallig onderhoud waarvan u wist, wordt aangemerkt als onvermijdelijke schade en afgewezen. Bodemverontreiniging en asbest zijn meestal uitgesloten of apart geregeld. Huurderving en gederfd woongenot zijn zuivere vermogensschade en vallen buiten de aansprakelijkheidsrubriek. Die vier zijn samen de meest voorkomende teleurstellingen in dit segment.
Wat bepaalt uw premie?
Aantal en type objecten. Woningen, bedrijfsruimte, horeca en gemengde panden dragen elk een ander risico op letsel van derden.
Bouwjaar en onderhoudsstaat. Ouder bezit met achterstallig onderhoud levert eerder een gebrek in de zin van artikel 6:174 BW op.
Publiek toegankelijke delen. Entrees, galerijen, parkeerdekken en winkelplinten brengen bezoekers binnen en verhogen daarmee de letselkans.
Bijzondere voorzieningen. Liften, balkons, platte daken, bomen en installaties op het dak vragen elk om eigen inspectie en wegen mee.
Beheervorm. Eigen beheer of een professionele beheerder met een aantoonbaar meerjarenonderhoudsplan beoordeelt een verzekeraar verschillend.
Verzekerde som en eigen risico. De gekozen som per aanspraak en het eigen risico per gebeurtenis bepalen samen het premieniveau.
De ene verzekeraar rekent deze gegevens heel anders door dan de andere. Daar zit uw winst.
Zo pakken wij het aan
U vraagt een offerte aanWij vragen door op uw situatie, het risico dat u loopt en wat u wilt.
Wij vergelijkenmeerdere verzekeraars, op premie én voorwaarden.
U krijgt een voorstelMet uitleg waar de offertes van elkaar verschillen en wat er niet onder valt.
Wij regelen de overstapWij zeggen de oude polis op, zodat er geen dag zonder dekking tussen zit.
Klanten beoordelen ons op drie punten: hoe persoonlijk het contact is, hoe goed wij bereikbaar zijn en wat het uiteindelijk oplevert. De beoordelingen worden verzameld en gepubliceerd door NH1816 en zijn afkomstig van klanten die daadwerkelijk een verzekering bij Finass Advies B.V. Hebben afgesloten of een schade hebben gemeld.
Is een aansprakelijkheidsverzekering voor vastgoed verplicht?
Niet op grond van de wet. Wel op grond van contracten: hypotheekvoorwaarden, huurovereenkomsten, erfpacht en splitsingsreglementen bevatten die eis regelmatig. Wat de wet wél verplicht stelt, is dat u de schade draagt die uit een gebrek aan uw opstal voortvloeit. De verzekering is dus vrijwillig, de aansprakelijkheid die zij afdekt niet.
Ik heb niets fout gedaan. Ben ik dan toch aansprakelijk?
Ja, dat is het kenmerk van artikel 6:174 BW. De bezitter van een gebrekkige opstal is aansprakelijk zonder dat hem een verwijt hoeft te treffen. De discussie gaat daarom niet over uw zorgvuldigheid maar over de vraag of het gebouw voldeed aan de eisen die men eraan mag stellen. Uw onderhoudsdossier is daarbij het enige tegenwicht.
Valt schade aan mijn eigen pand hieronder?
Nee. Deze verzekering vergoedt uitsluitend schade die derden lijden. Brand-, storm- en waterschade aan het gebouw zelf hoort bij de opstalverzekering, en gevolgschade in de vorm van huurderving is een aparte dekking. Een aansprakelijkheidspolis is dus geen vervanging van uw opstaldekking, maar een aanvulling die daar los van staat.
Wie is aansprakelijk bij een appartement in een VvE?
Voor de gemeenschappelijke delen is dat de vereniging van eigenaars als bezitter van de opstal. Voor het privégedeelte bent u dat zelf. Daarnaast kan een bestuurder van de VvE persoonlijk worden aangesproken. Dat is een ander risico met een eigen dekking, zie bestuurdersaansprakelijkheid bij een VvE.
Finass Verzekert is een handelsnaam van Finass Advies B.V. Wij adviseren en bemiddelen in schadeverzekeringen op basis van een objectieve analyse van meerdere verzekeraars, en ontvangen daarvoor provisie van de verzekeraar die in de premie is verwerkt. U betaalt geen aparte advieskosten. Vóór het afsluiten stellen wij uw wensen en behoeften vast.
Onze vergunning-, KvK- en Kifid-gegevens en de klachtenprocedure staan onderaan elke pagina.
