Wat u nodig heeft
- Taxatie door een NRVT-taxateur in verhuurde staat
- Huurcontracten, huurdersdossier en energielabel
- Gebouwenverzekering met hypotheekhouderclausule
Commercieel vastgoed financieren
Een financier beoordeelt een bedrijfspand op huurstroom, courantheid en energielabel en eist een gebouwen- en huurdervingsverzekering die vóór de levering moet lopen.
- meerdere verzekeraars objectief vergeleken
- 9,5 klantbeoordeling nieuwe verzekering
- AFM-vergunning 12016589
- Persoonlijk 072 - 509 24 56, werkdagen 9–17
- Wij vergelijken het aanbod van meerdere verzekeraars
- Een adviseur kijkt of de dekking past bij wat u doet
- Overstappen regelen wij, opzeggen inbegrepen
Een premie-indicatie, geen persoonlijk advies. Liever even overleggen? Bel 072 - 509 24 56.
- Onafhankelijk advies
- Meerdere verzekeraars
- Overstap geregeld
- Hulp bij schade
In het kort
Commercieel vastgoed financieren werkt anders dan een woning kopen. Volgens CBRE (Real Estate Market Outlook 2025) hanteren de grote Nederlandse banken als beleid een loan-to-value rond 55 procent; bij herfinancieringen in 2024 werd in de praktijk soms 70 tot 80 procent gehaald omdat financiers soepel waren. Debt funds en internationale verzekeraars lenen vaak meer, maar duurder. De opslag boven de vijfjaars swaprente, die CBRE rond 2,1 procent verwacht, verschilt per segment: circa 1,5 tot 1,7 procentpunt voor goed verhuurde kantoren met label A+ of beter, rond 1,3 voor logistiek en 1,7 tot 1,9 voor gewone bedrijfsruimte.
De beoordeling draait om de exploitatie. Een supermarkt op een tienjarig huurcontract wordt ruimer gefinancierd dan een kantoor met drie huurders op jaarcontracten. De taxatie komt van een NRVT-taxateur en het energielabel weegt zwaar: kantoren van 100 vierkante meter of meer moeten sinds 1 januari 2023 minimaal label C hebben, en de grote banken streven naar gemiddeld label A in hun vastgoedportefeuille in 2030. Sinds Basel 4 per 1 januari 2025 rekenen banken bovendien met strengere risicomodellen en voorzichtiger waarderingen.
Anders dan op onze pagina die uitlegt dat wij u voor de lening doorverwijzen, gaat het hier om hoe zo'n financiering in elkaar zit en waar de opstalverzekering voor commercieel vastgoed erin past. Wij bemiddelen niet in krediet; wel regelen wij de gebouwenverzekering met de bank als hypotheekhouder, de huurderving en de aansprakelijkheid als eigenaar, op tijd voor het passeren.
Verzekeren staat nooit op zichzelf
Een hypotheek, lening of belegging raakt vaak ook uw verzekeringen. Wij kijken breder mee en wijzen u door naar de juiste specialist wanneer iets buiten verzekeren valt.
Financieel
Overzicht
AdviesWat is gedekt en wat niet?
De dekkingskeuze hangt af van de eisen van de financier, de herbouwwaarde van het pand, de huurstroom die u wilt beschermen en de activiteit van de huurder.
Wat het kost
De kostenposten die bij commerciële vastgoedfinanciering bovenop de rente komen.
- Overdrachtsbelasting 10,4 procent bij bedrijfspanden (2026)
- Afsluitprovisie, taxatie, bouwkundige keuring en notaris
- Opslag van circa 1,3 tot 1,9 procentpunt boven de swaprente
Wat erbij hoort
De verzekeringen die bij de financiering horen en die wij voor u regelen.
- Gebouwen op herbouwwaarde, geïndexeerd
- Huurderving voor 52 of 104 weken
- Aansprakelijkheid als eigenaar van het pand
Wat is gedekt
| Onderwerp | Toelichting |
|---|---|
| Advies is onafhankelijk | Ja |
| Wij vergelijken meerdere aanbieders | Ja |
| Wij bemiddelen zelf in kredieten | Nee |
| Doorverwijzing naar een gespecialiseerde partij | Ja |
| Vrijblijvend eerste gesprek | Ja |
| Kosten vooraf inzichtelijk | Ja |
Dit overzicht is algemeen van aard en is geen persoonlijk advies. Wat werkelijk gedekt is, inclusief uitsluitingen, limieten en eigen risico, staat in de polisvoorwaarden en de verzekeringskaart van de verzekeraar; u ontvangt beide vóór het afsluiten. Sluit u af zonder advies? Lees dan wat execution only voor u betekent.
Wat bepaalt uw premie?
- Bouwaard en brandwerende scheidingen. Compartimentering en dakbedekking bepalen hoe groot een brand kan worden.
- Bestemming en branche van de huurders. Kantoor, opslag, horeca en productie kennen een sterk verschillende risicoklasse.
- Herbouwwaarde en oppervlakte. Grondslag van het verzekerd bedrag en van de garantie tegen onderverzekering.
- Brandmeldinstallatie en beveiliging. Gecertificeerde detectie, sprinklers en inbraakbeveiliging drukken de premie.
- Uitkeringstermijn voor huurderving. Hoe langer de gekozen termijn, hoe hoger de premie voor dat onderdeel.
- Leegstand en schadeverleden van het object. Eerdere schades en leegstaande meters wegen mee bij acceptatie en premie.
De ene verzekeraar rekent deze gegevens heel anders door dan de andere. Daar zit uw winst.
Zo pakken wij het aan
- U vraagt een offerte aanWij vragen door op wat u doet, hoe groot het bedrijf is en wat u wilt.
- Wij vergelijkenmeerdere verzekeraars, op premie én voorwaarden.
- U krijgt een voorstelMet uitleg waar de offertes van elkaar verschillen en wat er niet onder valt.
- Wij regelen de overstapWij zeggen de oude polis op, zodat er geen dag zonder dekking tussen zit.
Waarom via Finass Verzekert?
Wij kijken naast de premie ook naar de voorwaarden, en blijven uw aanspreekpunt als er schade is.
Onafhankelijk
Wij zijn niet gebonden aan één verzekeraar en vergelijken op basis van een objectieve analyse van meerdere maatschappijen.
Een vaste adviseur
U belt of mailt met iemand die uw dossier kent. Geen keuzemenu, geen wisselende callcenters.
Overstap zonder gedoe
Wij zeggen uw oude polis op en stemmen de ingangsdatum af, zodat u geen dag zonder dekking zit.
Hulp bij schade
Wij melden de schade en bewaken de afhandeling voor u. Bij spoed bereikt u ons via de spoedlijn.
9,5Nieuwe verzekering
9,8Schadeafhandeling
Klanten beoordelen ons op drie punten: hoe persoonlijk het contact is, hoe goed wij bereikbaar zijn en wat het uiteindelijk oplevert. De beoordelingen worden verzameld en gepubliceerd door NH1816 en zijn afkomstig van klanten die daadwerkelijk een verzekering bij Finass Advies B.V. hebben afgesloten of een schade hebben gemeld.
Bekijk de beoordelingen bij NH1816 · alle reviews op onze site
Waar het misgaat
Vier punten waar de financiering en de verzekering van een bedrijfspand elkaar raken.
Dekkingsgraad en wat een schade daarmee doet
Financiers rekenen met een interest coverage ratio of debt service coverage ratio: de netto huur gedeeld door rente en aflossing, met een vereiste van meestal 1,2 tot 1,5. Valt een huurder weg of brandt het pand af, dan zakt die ratio onder de norm en kan de financier aanvullende zekerheden of versnelde aflossing eisen. Een huurdervingsdekking houdt de ratio na een brand op peil, omdat de verzekeraar de gederfde huur doorbetaalt. Dat is de reden dat financiers die dekking steeds vaker als voorwaarde opnemen en de verzekerde huur willen zien die op de werkelijke contracten is gebaseerd, inclusief servicekosten.
Energielabel en financierbaarheid
Kantoren van 100 vierkante meter of meer moeten sinds 1 januari 2023 minimaal energielabel C hebben om als kantoor te mogen worden gebruikt; de gemeente handhaaft en financiers vragen het label bij de aanvraag. Een pand met label D of lager wordt lager gewaardeerd of alleen gefinancierd met een verbouwingsbudget. Voor de verzekering is zo'n verduurzaming een wijziging: isolatie met brandbaar materiaal, zonnepanelen en een warmtepomp veranderen het risico en de herbouwwaarde. Geef verduurzamingswerk vooraf door en vraag voor de bouwfase een CAR-dekking, omdat de gebouwenverzekering schade tijdens verbouwing beperkt dekt.
De activiteit van de huurder
De financier kijkt naar de kredietwaardigheid van de huurder, de verzekeraar naar wat hij doet. Een kantoor of kledingwinkel is een laag risico; een restaurant met frituur, een autospuiterij, opslag van kunststoffen of kamerverhuur is dat niet. Sommige activiteiten worden alleen geaccepteerd met eisen zoals een gecertificeerde afzuiging, een sprinkler of een elektrakeuring volgens NTA 8220, andere helemaal niet. Verandert de huurder of zijn activiteit, dan moet u dat melden. Neem in het huurcontract op dat de huurder wijzigingen vooraf meldt en dat hij inventaris, goederen en huurdersbelang zelf verzekert.
Leegstand na vertrek van een huurder
Leegstand raakt financiering en verzekering tegelijk. De financier ziet de huurstroom en de dekkingsgraad wegvallen; de verzekeraar ziet een leeg pand dat gevoeliger is voor inbraak, vandalisme, kraak en vorstschade aan leidingen. De meeste gebouwenpolissen eisen melding van leegstand binnen een termijn van vaak twee maanden en beperken de dekking daarna tot brand en storm, tenzij u maatregelen treft: regelmatige controle, afgesloten waterleiding, verlichting en eventueel een alarm met doormelding. Meld leegstand direct bij ons, zodat de dekking blijft staan terwijl u een nieuwe huurder zoekt.
Veelgestelde vragen
Veelgestelde vragen van beleggers en ondernemers die een bedrijfspand kopen.
Kunnen jullie mij helpen aan een financiering voor een bedrijfspand?
Nee. Wij zijn verzekeringsadviseur en bemiddelen niet in zakelijk krediet of hypotheken. Voor de financiering verwijzen wij u naar uw bank, een gespecialiseerde vastgoedfinancier of een onafhankelijk financieringsadviseur. Wat wij wel doen, is de verzekeringen regelen die de financier eist: de gebouwenverzekering met de bank als hypotheekhouder, de huurdervingsdekking en de aansprakelijkheidsverzekering voor u als eigenaar, op tijd voor de levering bij de notaris.
Welk percentage van de waarde financiert een bank bij commercieel vastgoed?
Dat verschilt per financier. CBRE meldt dat de grote banken als beleid rond 55 procent van de marktwaarde aanhouden, met uitschieters naar 70 tot 80 procent bij herfinancieringen van bestaande klanten in 2024. Debt funds en internationale verzekeraars financieren vaker hoger, tegen een hogere rente en kortere looptijd. Bij kantoren buiten de grote steden, panden met een energielabel onder C of korte huurcontracten ligt het percentage lager. Het restant brengt u in met eigen geld of een aanvullende zekerheid.
Waarom wil de bank een afschrift van mijn gebouwenverzekering?
Het pand is het onderpand. Op grond van artikel 3:229 BW heeft de hypotheekhouder een pandrecht op de verzekeringsuitkering die bij brand of instorting in de plaats van het pand komt. Door de vermelding op de polis weet de verzekeraar dat hij bij een grote schade eerst met de bank moet afstemmen. De financier wil het polisblad met die clausule vóór het passeren zien; wij sturen het rechtstreeks naar de bank of de notaris.
Hoe hoog moet de herbouwwaarde zijn ten opzichte van de koopsom?
Die twee staan los van elkaar. De koopsom volgt de markt, de herbouwwaarde de bouwkosten. Een winkelpand in een krimpregio kan 400.000 euro kosten en 900.000 euro herbouwwaarde hebben; een kantoorvilla op een toplocatie andersom. Verzekert u op de koopsom, dan bent u in het eerste geval fors onderverzekerd en vergoedt de verzekeraar bij brand evenredig minder. Vraag de NRVT-taxateur om de herbouwwaarde apart op te nemen en laat de verzekerde som jaarlijks indexeren.
Meer over dit onderwerp
Elke situatie is anders. Voor deze situaties hebben wij een eigen pagina.
- Financiering en kredietHet hoofdonderwerp
- Een bedrijfspand financierenOnderpand, huurstroom, verzekering
- Vastgoed financieren buiten de bankAlternatieve financiers, voorwaarden, zekerheden
- OverbruggingshypotheekTwee woningen, tijdelijk, dubbele lasten
- Vastgoedfinanciering: wij verwijzen u doorGeen advies, verhuurd vastgoed, doorverwijzing
- StartersleningAanvullend, gemeente, voorwaarden
- VerhuurhypotheekBeleggingspand, huurstroom, verzekering
- Waarom uw bedrijf een commerciële eigendomsverzekering nodig heeftBezit, aansprakelijkheid, inkomen
- Een auto financierenVormen, restschuld, verzekering
Verder lezen
Vergelijkbare pagina’s
Zullen we het uitzoeken?
Vraag vrijblijvend een offerte aan. Wij zoeken uit welke verzekeraar het beste past bij wat u doet en bij het risico dat u loopt.
Liever bellen? 072 - 509 24 56, werkdagen 09:00–17:00.
Schade onderweg of thuis? Spoedlijn 06 - 55 20 40 72.
Over onze dienstverlening
Finass Verzekert is een handelsnaam van Finass Advies B.V. Wij adviseren en bemiddelen in schadeverzekeringen op basis van een objectieve analyse van meerdere verzekeraars, en ontvangen daarvoor provisie van de verzekeraar die in de premie is verwerkt. U betaalt geen aparte advieskosten. Vóór het afsluiten stellen wij uw wensen en behoeften vast.
Onze vergunning-, KvK- en Kifid-gegevens en de klachtenprocedure staan onderaan elke pagina.
Deze pagina is samengesteld door Finass Verzekert (LinkedIn). Laatst bijgewerkt op .
Wat hier staat is algemene uitleg, geen advies dat op uw situatie is toegesneden.