Het werk
- Verzekerde som op de totale stichtingskosten exclusief grond
- Door u geleverde materialen en installaties meeverzekerd
- Uitkering aan de ontwikkelaar, niet alleen aan de aannemer
CAR-verzekering voor projectontwikkelaars
U bouwt niet zelf, maar het onvoltooide gebouw is uw investering: als ontwikkelaar verzekert u een belang, geen werkzaamheid.
- meerdere verzekeraars objectief vergeleken
- 9,5 klantbeoordeling nieuwe verzekering
- AFM-vergunning 12016589
- Persoonlijk 072 - 509 24 56, werkdagen 9–17
Reken eerst zelf even uit wat u kwijt bent.
Vul uw gegevens in. Meestal heeft u de volgende werkdag een voorstel in de mail.
- Wij vergelijken het aanbod van meerdere verzekeraars
- Een adviseur kijkt of de dekking past bij wat u doet
- Overstappen regelen wij, opzeggen inbegrepen
Een premie-indicatie, geen persoonlijk advies. Liever even overleggen? Bel 072 - 509 24 56.
Deze pagina in een andere taal: English
Welke gegevens vragen wij?
Zakelijke offerteaanvraag. Een vrijblijvende aanvraag: er wordt niets automatisch afgesloten. Na verzenden ontvangt u een referentienummer en een bevestiging per e-mail.
- Aanvragen als (verplicht)
Per gekozen verzekering volgen aanvullende vragen.
Per gekozen verzekering volgen aanvullende vragen.
- Wil je nog andere zakelijke verzekeringen meenemen? (verplicht)
Per gekozen verzekering volgen aanvullende vragen.
- Gewenste ingangsdatum
- Nu al zakelijk verzekerd?
- Zijn er bijzonderheden die we moeten weten? (verplicht)
- Opmerkingen
- Ben jij, of iemand anders die bij deze verzekering belang heeft, in de afgelopen 8 jaar in aanraking geweest met politie of justitie? (verplicht)
- Is er ooit een verzekering opgezegd, geweigerd of beëindigd wegens fraude, of sta je geregistreerd in het incidentenregister? (verplicht)
- Ik ga akkoord met de privacyverklaring, verklaar dat de gegevens naar beste weten juist en volledig zijn ingevuld en begrijp dat deze offerteaanvraag nog geen verzekeringsdekking geeft. (verplicht)
Per gekozen verzekering volgen aanvullende vragen.
- Onafhankelijk advies
- Meerdere verzekeraars
- Overstap geregeld
- Hulp bij schade
In het kort
Een projectontwikkelaar heeft een ander belang bij de CAR-polis dan de aannemer die hem meestal sluit. De aannemer verzekert zijn uitvoeringsrisico en zijn aansprakelijkheid. U verzekert het kapitaal dat met elke storting en elke gevelplaat op de bouwplaats groeit, plus de verplichtingen tegenover kopers die al een koop-aannemingsovereenkomst hebben getekend. Die belangen lopen parallel tot er schade is, en daarna niet meer.
De kernvraag is of u als medeverzekerde met een eigen recht op uitkering op de polis staat, of dat u afhankelijk bent van de aannemer. Bij een grote schade kan de aannemer in financiële problemen komen of failliet gaan; een uitkering die op zijn rekening binnenkomt, is dan niet zonder meer voor het project beschikbaar. Een ontwikkelaar die zelf de projectpolis sluit, of een eigen opdrachtgeversbelang laat opnemen, houdt de regie.
Daar komen rubrieken bij die voor een ontwikkelaar zwaarder wegen dan voor een aannemer: bedrijfsschade door vertraging na een gedekte schade, de bouwrente die doorloopt, en de verkochte woningen waarvoor opleverboetes gelden. Wij beoordelen per project of een eigen polis of medeverzekering de beste positie geeft.
Onafhankelijk, persoonlijk, snel geregeld
Wij vergelijken uw CAR-verzekering bij tientallen verzekeraars, leggen uit waar de verschillen echt in zitten en regelen de overstap van begin tot eind — zonder dat u er zelf achteraan hoeft te bellen.
CAR-verzekering
Vergelijken
Direct afsluitenWat dekt de CAR-verzekering?
Voor een ontwikkelaar hangt de dekkingskeuze af van de omvang van het project, het aantal bouwpartijen en de vraag of u zelf de polis sluit of meelift op die van de aannemer.
Aansprakelijkheid
Dekt de aansprakelijkheid van alle bouwpartijen en van u als opdrachtgever voor schade aan omwonenden en derden.
- Schade aan belendingen door heien, bemaling of sloop
- Alle neven- en onderaannemers op het werk verzekerd
- Opdrachtgeversaansprakelijkheid bij meerdere aannemers
Uitbreidingen
Aanvullende rubrieken die voor een ontwikkelaar de financiële gevolgen van een schade opvangen.
- Vertragingsschade en doorlopende bouwrente na gedekte schade
- Bestaande eigendommen bij transformatie en herontwikkeling
- Verlengde onderhoudstermijn richting kopers
Wat is gedekt
| Situatie | Sectie werk | Sectie aansprakelijkheid |
|---|---|---|
| Storm- of waterschade aan het werk in uitvoering | Ja | Nee |
| Diefstal van materiaal van de bouwplaats | Soms | Nee |
| Schade aan een belendend pand | Nee | Ja |
| Letsel van een omstander | Nee | Ja |
| Bestaande eigendom van de opdrachtgever | Soms | Soms |
| Herstel van eigen ondeugdelijk werk | Nee | Nee |
Dit overzicht is algemeen van aard en is geen persoonlijk advies. Wat werkelijk gedekt is, inclusief uitsluitingen, limieten en eigen risico, staat in de polisvoorwaarden en de verzekeringskaart van de verzekeraar; u ontvangt beide vóór het afsluiten. Sluit u af zonder advies? Lees dan wat execution only voor u betekent.
Wat bepaalt uw premie?
- Totale investeringswaarde van het project. Niet alleen de aanneemsom, maar ook honoraria en bijkomende kosten die u bij herbouw opnieuw maakt.
- Aantal fasen en deelopleveringen. Elke fasegrens is een overgangsmoment tussen dekkingen en vraagt om aparte vastlegging.
- Doorlooptijd van het project. Een langere bouwperiode betekent langer blootstelling aan storm, diefstal en vandalisme.
- Locatie en omgeving. Binnenstedelijk bouwen tussen belendingen weegt zwaarder dan een project op een vrij kavel.
- Aard van het vastgoed. Woningbouw, bedrijfsruimte en zorgvastgoed kennen elk een eigen schadeprofiel en afbouwniveau.
- Meeverzekerde vertragingsdekking. Dekking voor gemiste inkomsten na een gedekte schade wordt apart beoordeeld en apart belast.
De ene verzekeraar rekent deze gegevens heel anders door dan de andere. Daar zit uw winst.
Zo pakken wij het aan
- U vraagt een offerte aanWij vragen door op uw situatie, het risico dat u loopt en wat u wilt.
- Wij vergelijkenmeerdere verzekeraars, op premie én voorwaarden.
- U krijgt een voorstelMet uitleg waar de offertes van elkaar verschillen en wat er niet onder valt.
- Wij regelen de overstapWij zeggen de oude polis op, zodat er geen dag zonder dekking tussen zit.
Waarom via Finass Verzekert?
Wij kijken naast de premie ook naar de voorwaarden, en blijven uw aanspreekpunt als er schade is.
Onafhankelijk
Wij zijn niet gebonden aan één verzekeraar en vergelijken op basis van een objectieve analyse van meerdere maatschappijen.
Een vaste adviseur
U belt of mailt met iemand die uw dossier kent. Geen keuzemenu, geen wisselende callcenters.
Overstap zonder gedoe
Wij zeggen uw oude polis op en stemmen de ingangsdatum af, zodat u geen dag zonder dekking zit.
Hulp bij schade
Wij melden de schade en bewaken de afhandeling voor u. Bij spoed bereikt u ons via de spoedlijn.
9,5Nieuwe verzekering
9,8Schadeafhandeling
Klanten beoordelen ons op drie punten: hoe persoonlijk het contact is, hoe goed wij bereikbaar zijn en wat het uiteindelijk oplevert. De beoordelingen worden verzameld en gepubliceerd door NH1816 en zijn afkomstig van klanten die daadwerkelijk een verzekering bij Finass Advies B.V. hebben afgesloten of een schade hebben gemeld.
Bekijk de beoordelingen bij NH1816 · alle reviews op onze site
Waar het misgaat
Bij projectontwikkeling zitten de valkuilen in de positie op de polis, de vertragingsschade en de overgang naar de kopers.
Eigen polis of medeverzekering
Sluit de aannemer de CAR-polis, dan bent u als opdrachtgever meestal medeverzekerd, maar de aannemer is de verzekeringnemer en ontvangt de uitkering. Bij een faillissement of geschil over de afrekening is dat geld niet automatisch voor het project beschikbaar. Een ontwikkelaar die zelf de projectpolis sluit, bepaalt de kring van verzekerden, de hoogte van het eigen risico en aan wie wordt uitgekeerd. Bij meerdere aannemers op één project is een opdrachtgeverspolis bovendien eenvoudiger dan een stapel losse aannemerspolissen.
Verzekerde som en stichtingskosten
De verzekerde som voor het werk moet de volledige bouwkosten dekken: alle aanneemsommen, door u rechtstreeks ingekochte installaties, honoraria van architect en constructeur voor zover die bij herbouw opnieuw gemaakt worden, en bouwplaatskosten. De grondwaarde blijft erbuiten. Bij een project van meerdere jaren stijgen de bouwkosten; neem een indexering of een marge op. Bij onderverzekering keert de verzekeraar naar evenredigheid uit, en het verschil komt ten laste van uw rendement.
Vertraging en bouwrente
Een brand in de ruwbouw of een omgewaaide gevel kost niet alleen herstel. De oplevering schuift maanden op, de bouwrente over de financiering loopt door, en kopers met een koop-aannemingsovereenkomst hebben recht op een boete per dag vertraging. Een standaard CAR-polis vergoedt alleen de materiële schade. Een uitbreiding voor vertragingsschade, ook wel advance loss of profit of bedrijfsschade bouw, dekt die financiële gevolgen tot een afgesproken bedrag en wachttijd. Voor grotere projecten is dat vaak de belangrijkste rubriek.
Overgang naar de kopers
Bij woningbouw worden woningen vaak opgeleverd terwijl de rest van het project nog in aanbouw is. Op het moment van oplevering gaat het risico over naar de koper, die dan een opstalverzekering moet hebben. De CAR-polis dekt opgeleverde woningen alleen nog tijdens de onderhoudstermijn en alleen voor schade die uit de bouw voortkomt. Leg in de koop-aannemingsovereenkomst vast wanneer het risico overgaat en wijs kopers erop dat hun opstalverzekering op de opleverdatum moet ingaan.
Transformatie en herontwikkeling
Bij het ombouwen van een kantoor naar woningen of het herontwikkelen van een bestaand complex verzekert u ook het bestaande gebouw. Dat is bestaande eigendom van de opdrachtgever en staat niet vanzelf op de projectpolis. Schade door sloop, constructieve ingrepen en asbestsanering aan de delen die behouden blijven, moet onder die rubriek gedekt zijn voor een bedrag dat de waarde van het casco weerspiegelt. Uw gewone gebouwenverzekering beperkt de dekking tijdens verbouwing vaak tot brand en storm.
Omgevingsrisico en vooropname
Binnenstedelijke ontwikkeling betekent bouwen tegen belendingen aan. Heien, boren, bemaling en sloop veroorzaken scheuren, verzakkingen en wateroverlast bij buren, die zich eerder tot de ontwikkelaar wenden dan tot de aannemer. De aansprakelijkheidsrubriek op de projectpolis dekt dit voor alle verzekerden. Verzekeraars verwachten bij dit soort projecten een bouwkundige vooropname van de omliggende panden, monitoring van zettingen en een trillingsonderzoek. Zonder die stukken wordt elke bestaande scheur een discussie over oorzaak.
Veelgestelde vragen
Vragen die projectontwikkelaars ons stellen over hun positie op de CAR-polis.
Moet ik als ontwikkelaar zelf een CAR-verzekering sluiten of volstaat die van de aannemer?
Beide kan. Bij een eigen opdrachtgeverspolis bepaalt u de verzekerde som, de kring van verzekerden, het eigen risico en aan wie wordt uitgekeerd. Bij medeverzekering op de aannemerspolis is de aannemer verzekeringnemer en ontvangt hij de uitkering. Bij grotere projecten, meerdere aannemers of een financier die zekerheid vraagt, is een eigen polis doorgaans de betere positie. Wij vergelijken beide routes per project.
Is vertragingsschade na een brand gedekt op de CAR-polis?
Niet standaard. Een CAR-polis vergoedt de materiële schade aan het werk. De doorlopende bouwrente, opleverboetes aan kopers en gemiste huurinkomsten vallen daarbuiten. Daarvoor bestaat een uitbreiding voor vertragingsschade, ook bekend als advance loss of profit. Die keert uit vanaf een afgesproken wachttijd en tot een maximum bedrag per maand. Voor projecten met voorverkochte woningen is die rubriek vaak zinvol.
Wanneer stopt de dekking voor opgeleverde woningen in een project?
Bij oplevering gaat het risico over naar de koper, die vanaf dat moment een eigen opstalverzekering nodig heeft. De CAR-polis dekt de woning daarna alleen nog tijdens de onderhoudstermijn, en uitsluitend voor schade die uit de bouwwerkzaamheden voortkomt. Leg in de koop-aannemingsovereenkomst de datum van risico-overgang vast en informeer kopers dat hun opstalverzekering op die dag moet ingaan.
Hoe bepaal ik de verzekerde som bij een ontwikkelproject?
Neem de totale bouwkosten: alle aanneemsommen, rechtstreeks ingekochte installaties en materialen, bouwplaatskosten en honoraria die bij herbouw opnieuw gemaakt moeten worden. De grondwaarde en uw eigen ontwikkelmarge blijven buiten de som. Bij meerjarige projecten is een indexering of marge voor kostenstijging verstandig. Een te lage som leidt bij schade tot een evenredige korting op de uitkering.
Meer over dit onderwerp
Elke situatie is anders. Voor deze situaties hebben wij een eigen pagina.
- CAR-verzekeringHet hoofdonderwerp
- CAR-verzekering voor nieuwbouwGeen bestaande bouw, fasering, onderaannemers
- CAR-verzekering voor utiliteitsbouwGrote projecten, lange looptijd, installaties
- CAR-verzekering voor één projectVaste looptijd, vaste aanneemsom, verlengen
- Kortlopende CAR-verzekeringPer project, looptijd vooraf, onderhoudstermijn
- CAR-verzekering voor de bouwsectorAlle bouwrisico's, sectie 1 en 2, onderhoudstermijn
- CAR-verzekering voor onderaannemersPolis van de hoofdaannemer, medeverzekerde, eigen materieel
- CAR-verzekering voor woningcorporatiesBewoonde staat, grootschalig onderhoud, huurders
- CAR-verzekering voor particuliere opdrachtgeversZelfbouw, wie verzekert, aansluiting op opstal
Verder lezen
Binnen CAR-verzekering
Vergelijkbare pagina’s
Zullen we het uitzoeken?
Vraag vrijblijvend een offerte aan. Wij zoeken uit welke verzekeraar het beste past bij wat u doet en bij het risico dat u loopt.
Liever bellen? 072 - 509 24 56, werkdagen 09:00–17:00.
Schade onderweg of thuis? Spoedlijn 06 - 55 20 40 72.
Over onze dienstverlening
Finass Verzekert is een handelsnaam van Finass Advies B.V. Wij adviseren en bemiddelen in schadeverzekeringen op basis van een objectieve analyse van meerdere verzekeraars, en ontvangen daarvoor provisie van de verzekeraar die in de premie is verwerkt. U betaalt geen aparte advieskosten. Vóór het afsluiten stellen wij uw wensen en behoeften vast.
Onze vergunning-, KvK- en Kifid-gegevens en de klachtenprocedure staan onderaan elke pagina.
Deze pagina is samengesteld door Finass Verzekert (LinkedIn). Laatst bijgewerkt op .
Wat hier staat is algemene uitleg, geen advies dat op uw situatie is toegesneden.