Meetinstructie · mededelingsplicht · taxatie
Beroepsaansprakelijkheidsverzekering voor een zelfstandige makelaar
De bekendste claim tegen een makelaar gaat over vierkante meters. Een woonoppervlak dat te ruim in de brochure staat, is een meetfout met een prijskaartje dat rechtstreeks bij u terechtkomt.
- Meerdere verzekeraars objectief vergeleken
- 9,5 klantbeoordeling nieuwe verzekering
- AFM-vergunning 12016589
- Persoonlijk 072 - 509 24 56, werkdagen 9–17
Premie berekenen of offerte aanvragen
Vrijblijvend, binnen één werkdag reactie.
Reken zelf uw premie uit met de rekenmodule.
Vul uw gegevens in; binnen één werkdag ontvangt u een voorstel.
- Wij vergelijken het aanbod van meerdere verzekeraars
- Een adviseur toetst of de dekking bij uw activiteiten past
- Overstappen regelen wij, inclusief opzegging
Een premie-indicatie, geen persoonlijk advies. Liever overleggen? Bel 072 - 509 24 56.
In het kort
Een zelfstandig makelaar verkoopt informatie en oordeel. Blijkt die informatie onjuist, dan is de schade bij koper of verkoper financieel: te veel betaald, een gebrek dat pas na levering opduikt, een bestemming die de beoogde verbouwing onmogelijk maakt. Dat is zuivere vermogensschade en daarvoor is de beroepsaansprakelijkheidsverzekering bedoeld; de werking van het product staat op de hubpagina over de BAV. De maatstaf is de zorgvuldigheid van een redelijk handelend makelaar, met de opdrachtzorgplicht van artikel 7:401 BW als basis.
Drie foutcategorieën keren steeds terug. De eerste is de meting: het gebruikelijke uitgangspunt is een meetrapport volgens NEN 2580, en wie zelf meet of een oude opgave overneemt, staat zwak zodra de koper naremeet. De tweede is de mededelingsplicht: bekende gebreken, een verontreiniging, funderingsproblemen, erfdienstbaarheden of een lopende bezwaarprocedure moeten in het dossier. Verzwijgt de verkoper iets en had u het redelijkerwijs moeten opmerken, dan wordt u meegetrokken via artikel 6:228 BW over dwaling. De derde is de publiekrechtelijke context: bestemming, vergunningplicht, monumentenstatus, erfpachtvoorwaarden en de vraag of een aanbouw ooit legaal is vergund.
Let bij de aanvraag op uw hoedanigheid. Bemiddelen en taxeren zijn niet hetzelfde risico: bij een taxatie geeft u een waardeoordeel waar een geldverstrekker op afgaat, en veel polissen dekken dat alleen als 'taxateur' apart is opgenomen. Doet u ook aankoopbegeleiding, huurbemiddeling, verhuurbeheer of woningopname voor een verzekeraar, laat dat dan eveneens vermelden. Werk voor uw eigen vastgoedportefeuille is geen dienstverlening aan een opdrachtgever en valt buiten de dekking.
Deze pagina behandelt één situatie. Het volledige overzicht staat op Beroepsaansprakelijkheidsverzekering (BAV) vergelijken.
Waar de discussie bij een makelaarsclaim over gaat
Vier punten die bepalen of een aanspraak tegen een zelfstandig makelaar wordt gedekt.
Meetinstructie: de brochure is uw bewijsstuk
Een opgave in vierkante meters wordt gelezen als een mededeling waarop een koper mag afgaan. Een disclaimer in kleine letters neemt dat niet weg. Werk met een meetrapport volgens NEN 2580, bewaar de meetstaat en vermeld welke ruimten wel en niet als woonoppervlak zijn geteld. Zonder dat rapport is uw verweer in feite uw geheugen.
Taxeren is een andere hoedanigheid
Een taxatie die te hoog uitvalt raakt niet alleen koper en verkoper, maar ook de financier. Staat 'taxateur' niet op uw polisblad, dan verricht u werkzaamheden buiten uw verzekerde hoedanigheid en kan een claim daarover worden afgewezen. Let ook op de eisen die het validatie-instituut en uw registratie stellen aan onderbouwing, referentieobjecten en het inspectieverslag.
Uw courtage en herstelwerk zijn niet verzekerd
Terugbetaling van uw courtage, het opnieuw opstellen van een brochure of het overdoen van een opname zijn eigen kosten, geen verzekerde schade. Gedekt is het verlies bij uw opdrachtgever of de tegenpartij dat daarnaast ontstaat. Ook boetes en dwangsommen, bijvoorbeeld wegens een ontbrekende vergunning of een overtreding van de Wwft-verplichtingen, blijven buiten elke aansprakelijkheidspolis.
Opzet, garanties en toezeggingen
Bewust onjuiste informatie is uitgesloten; artikel 7:952 BW houdt schade door opzet buiten de dekking. Ook een garantie of resultaattoezegging die u zelf geeft, bijvoorbeeld over een haalbare verkoopprijs of over de vergunbaarheid van een verbouwing, is een verplichting die u contractueel aangaat. Contractueel aanvaarde aansprakelijkheid die verder gaat dan de wet oplegt, is standaard uitgesloten.
Waar hangt uw premie van af?
- Jaaromzet uit courtage — de gebruikelijke rekengrondslag
- Aandeel taxatiewerk — waardebepalingen wegen zwaarder dan bemiddeling
- Soort objecten — woningen, bedrijfsmatig vastgoed of agrarisch
- Waarde van de bemiddelde objecten — bepaalt de omvang van een mogelijke claim
- Aangesloten branchevereniging — vaste voorwaarden en een geschillenregeling drukken het risico
- Inlooptermijn — dekking voor transacties uit eerdere jaren
Verzekeraars wegen deze gegevens onderling verschillend. Daarom loont vergelijken.
Wat is gedekt
| Situatie | AVB | BAV |
|---|---|---|
| U meldt een erfdienstbaarheid niet en de koper kan zijn geplande uitbouw niet realiseren | Nee | Ja |
| Na levering blijkt de dakkapel die u in de brochure noemde nooit vergund te zijn | Nee | Ja |
| U vergeet het ontbindende financieringsbeding in de koopovereenkomst op te nemen | Nee | Ja |
| Een geldverstrekker houdt na executie een tekort over op een woning die u taxeerde | Nee | Mits |
| Uw reclamebord waait van de gevel op de auto van een buurtbewoner | Ja | Nee |
| Een bestuurlijke boete nadat uw cliëntonderzoek uit de Wwft niet op orde bleek | Nee | Nee |
Een boete is een straf voor uzelf en geen schade van een ander; die blijft altijd voor eigen rekening.
Veelgestelde vragen
De vragen die wij hierover het vaakst krijgen.
De verkoper verzweeg een gebrek. Ben ik dan ook aansprakelijk?
Dat kan. De koper spreekt de verkoper aan op non-conformiteit via artikel 7:17 BW, maar richt zich vaak ook op de makelaar met het verwijt dat die had moeten doorvragen of het gebrek had moeten opmerken. Uw verweer staat of valt met uw dossier: de ingevulde vragenlijst, uw eigen waarnemingen bij de opname en de vraag of u de verkoper gericht heeft bevraagd op wat u zag.
Hoe lang kan een koper mij nog aanspreken na de levering?
Langer dan de looptijd van de opdracht. Een vordering tot schadevergoeding verjaart op grond van artikel 3:310 BW vijf jaar nadat de benadeelde bekend is met de schade en de aansprakelijke, met een uiterste termijn van twintig jaar. Omdat de BAV op claims-made basis werkt, telt het moment van de aanspraak. Stopt u met uw praktijk, koop dan uitloopdekking voordat u de polis beëindigt.
Is schade tijdens een bezichtiging verzekerd?
Nee, niet op de BAV. Een bezoeker die valt of een beschadigde vloer door uw toedoen is letsel- of zaakschade, en dat is een ander product. Daarvoor bestaat de aansprakelijkheidsverzekering voor zzp. Let daarbij op de opzichtuitsluiting: sleutels en een woning die u tijdelijk onder u heeft, vragen om aparte aandacht in de voorwaarden.
Werk ik onder een franchisepolis of moet ik zelf verzekeren?
Als u onder de vlag van een keten of samenwerkingsverband werkt, is de vraag of u in de kring van verzekerden van die polis staat en of uw eigen opdrachten daaronder vallen. Vraag om schriftelijke bevestiging met verwijzing naar de polisbepaling. Zie ook beroepsaansprakelijkheid voor een makelaarskantoor voor de kantoorvariant.
Verder lezen
Vergelijkbare pagina’s
- Beroepsaansprakelijkheidsverzekering voor een makelaarskantoor
- Beroepsaansprakelijkheidsverzekering voor een zelfstandige bouwkundig adviseur
- Beroepsaansprakelijkheidsverzekering voor een zelfstandige jurist
- Beroepsaansprakelijkheidsverzekering voor een zelfstandige architect
- Beroepsaansprakelijkheidsverzekering voor een zelfstandige VvE-beheerder
- Beroepsaansprakelijkheidsverzekering voor een zelfstandige management consultant
- Beroepsaansprakelijkheidsverzekering voor een kandidaat-notaris
- Beroepsaansprakelijkheidsverzekering voor een zelfstandige legal counsel
