Vastgoed-bv · tenaamstelling · portefeuille
Vastgoed financieren via een bv
Zit uw vastgoed in een bv, dan is de eerste vraag bij elke schade wie de verzekeringnemer is en of die partij ook de eigenaar is. Daar loopt het in de praktijk vaak spaak.
- Meerdere verzekeraars objectief vergeleken
- 9,5 klantbeoordeling nieuwe verzekering
- AFM-vergunning 12016589
- Persoonlijk 072 - 509 24 56, werkdagen 9–17
Vraag het ons
Wij kijken mee en verwijzen u door waar dat beter is.
- Wij vergelijken het aanbod van meerdere verzekeraars
- Een adviseur toetst of de dekking bij uw activiteiten past
- Overstappen regelen wij, inclusief opzegging
Een premie-indicatie, geen persoonlijk advies. Liever overleggen? Bel 072 - 509 24 56.
In het kort
Wordt vastgoed aangekocht door een bv of een holdingstructuur, dan kijkt de financier naar de kasstroom, de zekerheden en de spreiding van de portefeuille. Wij bemiddelen niet in die financiering en verwijzen u daarvoor door; zie zakelijk vastgoed financieren en hypotheek. Onze rol begint bij het verzekeringspakket dat daarna moet kloppen.
Het meest voorkomende probleem is de tenaamstelling. Het pand staat in Vastgoed II bv, de polis op naam van de holding, en de facturen lopen via de beheer-bv. Bij een schade moet de verzekeraar vaststellen wie belang had bij het verzekerde object. Ontbreekt dat belang bij de verzekeringnemer, dan is er een discussie die niets met de schadeoorzaak te maken heeft. Laat de objectlijst en de statutaire naam één op één overeenkomen.
Het tweede punt is de aanmeldplicht. Een portefeuillepolis dekt de objecten die erop staan. Koopt u een pand in maart en meldt u dat pas bij de jaarlijkse prolongatie, dan is er in de tussentijd geen dekking, tenzij de polis een expliciete voorlopige dekking voor nieuwe verwervingen kent. Zie vastgoedportefeuille en verzekeringen voor vastgoed.
Deze pagina behandelt één situatie. Het volledige overzicht staat op Hypotheek: wij verwijzen u door.
Wat bij een bv-structuur anders loopt
Vier onderwerpen die bij vastgoed in een vennootschap zwaarder wegen dan de premie per object.
Verzekeringnemer, eigenaar en belanghebbende
Zet elke vennootschap die eigenaar is ook als verzekerde op de polis, en vermeld de financier. Bij herstructurering, inbreng of overdracht van een pand naar een andere entiteit verandert de eigendom; dat is een wijziging die u moet doorgeven. Gebeurt dat niet, dan wordt bij schade eerst het kadaster geraadpleegd en pas daarna de polis.
Nieuwe panden en verbouwingen aanmelden
Aankopen, uitbreidingen en ingrijpende verbouwingen zijn nieuwe feiten. Verzuimt u die te melden, dan kan de verzekeraar zich beroepen op artikel 7:928 en 7:930 BW. Bij een verbouwing komt daar bij dat schade tijdens het werk vaak onder een aparte constructiedekking hoort en niet onder de opstalpolis.
Bodem en milieu bij bedrijfsmatige huurders
Zit er een autobedrijf, wasserij of metaalbewerker in uw pand, dan is bodemverontreiniging een reëel risico. Saneringskosten zijn op een opstalverzekering uitgesloten, ook als de vervuiling het gevolg is van een gedekte brand. Daarvoor bestaat een milieuschadeverzekering. Leg in de huurovereenkomst vast wie welke installatie onderhoudt.
De bestuurder van de vastgoed-bv
Een claim over een gebrekkig pand raakt de vennootschap, maar bij onbehoorlijke taakvervulling kan de bestuurder persoonlijk worden aangesproken. Achterstallig onderhoud waarvan het bestuur wist, is daarvoor een klassieke ingang. Zie bestuurdersaansprakelijkheidsverzekering. Bestuurlijke boetes en dwangsommen blijven op elke polis uitgesloten.
Waar hangt uw premie van af?
- Aantal en type objecten — woningen, winkels, kantoren of bedrijfshallen
- Bestemming van de huurders — de activiteit in het pand bepaalt de acceptatie
- Totale herbouwwaarde — grondslag voor premie en voor onderverzekering
- Spreiding en brandcompartimentering — panden onder één dak vormen één risico
- Schadeverleden van de portefeuille — wordt over alle objecten samen beoordeeld
- Eigen risico per gebeurtenis — een hoger eigen risico verlaagt de premie merkbaar
Verzekeraars wegen deze gegevens onderling verschillend. Daarom loont vergelijken.
Wat is gedekt
| Situatie | Uitgebreid | Allrisk |
|---|---|---|
| Brand ontstaat in de meterkast van een bedrijfshal die u aan een metaalbewerker verhuurt | Ja | Ja |
| Uw huurder rijdt met een heftruck door de roldeur van de loods | Mits | Ja |
| De schilder laat verf over de nieuwe gevelbeplating lopen | Nee | Ja |
| Een leiding in een leegstaande unit bevriest en de vloer staat blank | Mits | Mits |
| De magazijnvloer zakt scheef na een droge zomer | Nee | Nee |
| Het dak lekt na twintig jaar en het isolatiepakket is doorweekt | Nee | Nee |
Welke kolom u ook kiest: de vennootschap op het polisblad moet ook de vennootschap zijn die het pand in eigendom heeft.
Veelgestelde vragen
De vragen die wij hierover het vaakst krijgen.
Mag de holding de polis op naam hebben terwijl het pand van een dochter is?
Dat kan, mits de dochter uitdrukkelijk als verzekerde is opgenomen en de objectlijst klopt. Een schadeverzekering vergoedt het belang van degene die schade lijdt; staat die partij nergens op de polis, dan volgt discussie. Geef bij elke wijziging in de structuur door welke vennootschap eigenaar is van welk object.
Is een pand direct verzekerd zodra ik het koop?
Niet vanzelf. Sommige portefeuillepolissen kennen een voorlopige dekking voor nieuw verworven objecten gedurende een korte termijn, mits u binnen die termijn meldt. Ontbreekt zo'n bepaling, dan is het pand pas gedekt vanaf de bevestigde ingangsdatum. Regel de dekking daarom rond het moment van de akte en niet erna.
Dekt de opstalpolis de sanering na een brand?
Het opruimen van puin is meestal meeverzekerd, maar het saneren van verontreinigde grond of grondwater niet. Dat is een aparte dekking. Bij bedrijfsmatige huurders met opslag van olie, chemicaliën of accu's is dit een reëel risico, ook voor de verontreiniging die naar het perceel van de buren doorloopt.
Wat regelt Finass wel en niet bij zakelijke vastgoedfinanciering?
Wij adviseren en bemiddelen in verzekeringen; voor het krediet zelf verwijzen wij door naar een gespecialiseerde partij. Wij vergelijken het aanbod van de maatschappijen waarmee wij werken en zorgen dat de dekking aansluit op de eisen in uw leningsvoorwaarden. Zie ook verzekeringen voor vastgoedbeheerders.
