Buiten de bank om · zekerheidsstelling · verzekeringseisen
Bankvrij vastgoed financieren voor particulieren
Wie vastgoed financiert buiten een bank om, krijgt te maken met een geldverstrekker die zijn zekerheid anders inricht. De verzekeringseisen die daaruit volgen, zijn strenger dan bij een gewone woninghypotheek.
- Meerdere verzekeraars objectief vergeleken
- 9,5 klantbeoordeling nieuwe verzekering
- AFM-vergunning 12016589
- Persoonlijk 072 - 509 24 56, werkdagen 9–17
Vraag het ons
Wij kijken mee en verwijzen u door waar dat beter is.
- Wij vergelijken het aanbod van meerdere verzekeraars
- Een adviseur toetst of de dekking bij uw activiteiten past
- Overstappen regelen wij, inclusief opzegging
Een premie-indicatie, geen persoonlijk advies. Liever overleggen? Bel 072 - 509 24 56.
In het kort
Bankvrij financieren betekent dat het geld van een andere partij komt dan een reguliere hypotheekverstrekker: een private investeerder, een familielid, een gespecialiseerde vastgoedfinancier of een groep geldschieters via een platform. Voor de financiering zelf verwijzen wij u door; wij zijn verzekeringsadviseur en geen kredietbemiddelaar. Zie ook hypotheek en bankvrij vastgoed financieren.
Waar wij wel bij helpen, is het pakket dat de geldverstrekker als voorwaarde stelt. In de akte staat vrijwel altijd dat het onderpand verzekerd moet zijn tegen brand en andere gevaren, en dat de financier als belanghebbende op de polis wordt aangetekend. Dat laatste is geen formaliteit: het zorgt ervoor dat een uitkering niet zonder zijn medeweten wordt aangewend. Wordt de aantekening vergeten, dan is dat een tekortkoming in de leningsvoorwaarden, ook al is het pand keurig verzekerd.
De meest gemaakte fout bij particulieren die in privé een pand financieren, is verzekeren op de verkeerde hoedanigheid. Een woning die u verhuurt, is geen eigen bewoning. Staat op het polisblad dat u er zelf woont terwijl er huurders zitten, dan is er sprake van een andere situatie dan opgegeven, met de gevolgen van artikel 7:930 BW. Kijk daarom bij opstalverzekering verhuurde woning.
Deze pagina behandelt één situatie. Het volledige overzicht staat op Hypotheek: wij verwijzen u door.
Wat de polis niet oplost
Vier bepalingen die bij particulier gefinancierd vastgoed regelmatig tot een onverwacht eigen risico leiden.
Leegstand is een gemelde omstandigheid
Zodra een pand langer dan de in de polis genoemde termijn leegstaat, valt de dekking in de regel terug op een beperkte gevarendekking: brand, storm en blikseminslag, maar geen waterschade, geen vandalisme en geen inbraakschade. Meld leegstand direct, ook als die tijdelijk is tussen twee huurders in. Wie het niet meldt, ontdekt bij schade dat er feitelijk alleen nog een brandpolis lag.
Aansprakelijkheid als eigenaar staat los
Valt er een dakpan op een geparkeerde auto of raakt een bezoeker gewond door een losliggende trapleuning, dan bent u als bezitter aansprakelijk op grond van artikel 6:174 BW. Die risicoaansprakelijkheid geldt ook als u niets verkeerd deed. De opstalverzekering vergoedt de schade aan het gebouw, niet de claim van de benadeelde. Daarvoor heeft u een aansprakelijkheidsdekking voor het pand nodig.
Achterstallig onderhoud en geleidelijke werking
Rotte kozijnen, een lekkende dakbedekking, doorslaand vocht en funderingsschade door bodemdaling zijn vrijwel overal uitgesloten. Verzekeraars dekken plotselinge en onvoorziene gebeurtenissen, geen achterstand in onderhoud. Bij een pand dat u koopt met financiering van een private partij is een bouwkundige keuring vooraf daarom niet alleen een prijsinstrument, maar ook de basis voor de dekkingsvraag.
Illegaal gebruik door de huurder
Schade door een hennepkwekerij, drugslaboratorium of andere illegale activiteit van een huurder is standaard uitgesloten, ook als u er niets van wist. Het gevolg is dat u met de herstelkosten blijft zitten terwijl de lening doorloopt. Beperk dat met een grondige huurderscheck, een verhuurcontract met betredingsrecht en periodieke inspectie. Leg de inspecties vast, want die vastlegging is uw enige bewijs.
Waar hangt uw premie van af?
- Bouwaard en dakbedekking — steen met harde dekking weegt anders dan hout of riet
- Bestemming van het pand — eigen bewoning, verhuur of gemengd gebruik
- Herbouwwaarde — de basis van de verzekerde som, niet de koopsom
- Bouwjaar en onderhoudstoestand — ouderdom beïnvloedt zowel acceptatie als premie
- Aanwezige beveiliging — inbraakwerendheid en brandmelding tellen mee
- Aantal panden in de portefeuille — een gebundelde polis wordt anders beoordeeld dan losse polissen
Verzekeraars wegen deze gegevens onderling verschillend. Daarom loont vergelijken.
Wat is gedekt
| Situatie | Uitgebreid | Allrisk |
|---|---|---|
| Brand na kortsluiting in de meterkast van het verhuurde pand | Ja | Ja |
| Een storm licht de dakpannen van het achterhuis | Ja | Ja |
| De schilder stoot een emmer om en beschadigt het stucwerk in het trappenhuis | Nee | Ja |
| Graffiti op de voorgevel na een weekend | Nee | Mits |
| De kozijnen aan de zuidgevel zijn van binnenuit doorgerot | Nee | Nee |
| Verzakking van de fundering na een reeks droge zomers | Nee | Nee |
Uw geldverstrekker leest deze kolommen mee: in de leningsvoorwaarden staat vaak welke van de twee hij minimaal verlangt.
Veelgestelde vragen
De vragen die wij hierover het vaakst krijgen.
Regelt Finass de financiering zelf?
Nee. Wij zijn onafhankelijk verzekeringsadviseur en bemiddelen in verzekeringen, niet in hypotheken of andere kredieten. Voor de financiering verwijzen wij u door naar een partij die daarin gespecialiseerd is. Wel verzorgen wij de polissen die de geldverstrekker als voorwaarde stelt en zorgen wij dat die aansluiten op de tekst in de leningsovereenkomst.
Waarom vraagt de financier om herbouwwaarde en niet om de aankoopprijs?
De aankoopprijs bevat de grond en de marktomstandigheden; die verdwijnen niet bij brand. Herbouwwaarde is het bedrag dat nodig is om hetzelfde gebouw opnieuw op te trekken. Verzekert u op een te laag bedrag, dan volgt evenredige vermindering: bij vijftig procent onderverzekering krijgt u ook bij kleine schade maar de helft. Artikel 7:960 BW verhindert andersom dat u meer ontvangt dan de geleden schade.
Wat gebeurt er bij schade met de uitkering?
Staat de geldverstrekker als belanghebbende op de polis, dan wordt hij bij een substantiële schade betrokken bij de uitkering. In veel gevallen wordt uitgekeerd tegen overlegging van herstelbewijzen of rechtstreeks aan de aannemer. Dat beschermt de financier tegen een situatie waarin het onderpand verdwijnt en het geld elders belandt. Leg vooraf vast hoe die route loopt.
Moet ik een verbouwing melden?
Ja. Verbouwing verandert het risico en vaak ook de herbouwwaarde. Tijdens de werkzaamheden gelden bovendien beperkingen: schade door de aannemer, een open dak of ontbrekende beglazing valt in de regel buiten de opstaldekking. Meld de plannen vooraf en laat beoordelen of een aparte constructieverzekering nodig is. Niet gemelde wijzigingen vallen onder artikel 7:928 BW.
