Leegstand · huurderving · eigenaarsaansprakelijkheid
Opstalverzekering voor verhuurd vastgoed
Wie panden verhuurt, verzekert niet zijn eigen gedrag maar dat van huurders die hij niet dagelijks ziet. Daar draait de acceptatie om, en daar zitten de uitsluitingen.
- Meerdere verzekeraars objectief vergeleken
- 9,5 klantbeoordeling nieuwe verzekering
- AFM-vergunning 12016589
- Persoonlijk 072 - 509 24 56, werkdagen 9–17
Premie berekenen of offerte aanvragen
Vrijblijvend, binnen één werkdag reactie.
Reken zelf uw premie uit met de rekenmodule.
Vul uw gegevens in; binnen één werkdag ontvangt u een voorstel.
- Wij vergelijken het aanbod van meerdere verzekeraars
- Een adviseur toetst of de dekking bij uw activiteiten past
- Overstappen regelen wij, inclusief opzegging
Een premie-indicatie, geen persoonlijk advies. Liever overleggen? Bel 072 - 509 24 56.
In het kort
Bij eigen gebruik weet een verzekeraar wat er in een pand gebeurt. Bij verhuur is dat anders: het feitelijke gebruik door de huurder bepaalt het risico, en dat gebruik kan wijzigen zonder dat u het merkt. Daarom vraagt een verzekeraar bij vastgoed niet alleen naar bouwjaar en herbouwwaarde, maar vooral naar de bestemming per unit, de huurdersmix en de mate van leegstand. Hoe een zakelijke gebouwendekking is opgebouwd, staat beschreven op de pagina over de zakelijke opstalverzekering.
Leegstand is het scherpste punt. Zodra een pand of een deel daarvan leegstaat, beperken de meeste polissen de dekking tot een aantal genoemde gevaren, meestal brand, ontploffing, storm en luchtvaartuigen. Inbraak, vandalisme en waterschade vallen er dan uit. Die beperking treedt in werking op grond van de voorwaarden, ook als u de leegstand niet heeft gemeld; melden voorkomt dat er daarnaast een discussie ontstaat over artikel 7:928 en 7:930 BW.
Een tweede blok gaat over de waardegrondslag. Verzekeren gebeurt op herbouwwaarde, niet op de marktwaarde of de aankoopprijs van het pand. Een taxatie door een deskundige geeft op grond van artikel 7:960 BW houvast tegen onderverzekering, mits het rapport niet is verlopen. Onderverzekering leidt tot een evenredige vermindering, ook bij een kleine schade. Meer daarover leest u bij wat er gebeurt als u onderverzekerd bent.
Deze pagina behandelt één situatie. Het volledige overzicht staat op Zakelijke opstalverzekering vergelijken.
Waar u op let
Vier onderwerpen die bij een vastgoedportefeuille steeds terugkeren.
Wijziging van gebruik door de huurder
Een kantoorunit die een werkplaats wordt, een opslagruimte waarin een keuken verschijnt, een bedrijfsverzamelgebouw waar een horecagelegenheid bij komt: elk van die wijzigingen verandert het brandbeeld. Neem in het huurcontract een meldplicht bij bestemmingswijziging op en geef de wijziging door aan de verzekeraar. Bij illegaal gebruik, zoals hennepteelt, vervalt de dekking vrijwel altijd.
Huurderving en de duur van het herstel
Na een brand loopt de huurstroom terug terwijl de hypotheeklasten doorlopen. Huurderving is een aparte dekking met een uitkeringstermijn die u zelf kiest. Bepaal die termijn op basis van de realistische doorlooptijd van sloop, vergunning en herbouw, niet op de bouwtijd alleen. Loopt de termijn af voordat het pand weer verhuurbaar is, dan stopt de uitkering ongeacht de situatie.
U bent aansprakelijk als bezitter van het gebouw
Voor een losgeraakte gevelplaat, een bezweken balkon of een vallende dakpan bent u als bezitter aansprakelijk op grond van artikel 6:174 BW, ook zonder dat u iets verweten kan worden. Die claim hoort niet op de opstalpolis maar op een aansprakelijkheidsverzekering. Leg onderhoud en inspecties vast; het dossier bepaalt of u de gebrekkigheid kunt weerleggen.
Wat een opstalpolis structureel niet dekt
Buiten de dekking blijven achterstallig onderhoud, eigen gebrek en constructiefouten, funderingsherstel en verzakking, geleidelijke vochtinwerking en houtrot, ongedierte, en de meerkosten van asbestsanering wanneer die niet apart is meegenomen. Bodemverontreiniging na een brand is een zelfstandig product: de milieuschadeverzekering. En schade die de verzekerde zelf met opzet aanricht, blijft op grond van artikel 7:952 BW buiten elke polis.
Waar hangt uw premie van af?
- Gebruik per pand of unit — wonen, kantoor, opslag, horeca of productie
- Bouwjaar en bouwaard — inclusief dakbedekking en compartimentering
- Mate van leegstand — structureel of tussen twee huurders in
- Herbouwwaarde en taxatie — en de geldigheidsduur van het rapport
- Preventie en keuringen — elektra-inspectie, detectie en terreinafsluiting
- Schadeverleden en eigen risico — over de hele portefeuille beoordeeld
Verzekeraars wegen deze gegevens onderling verschillend. Daarom loont vergelijken.
Wat is gedekt
| Situatie | Verhuurd en in gebruik | Leegstaand |
|---|---|---|
| Brand ontstaat in de meterkast van het pand | Ja | Ja |
| Een storm licht een deel van de dakbedekking op | Ja | Ja |
| Inbrekers slopen de koperen leidingen uit het pand | Ja | Nee |
| De ruiten worden ingegooid en de gevel wordt beklad | Ja | Nee |
| Een gesprongen leiding op de eerste verdieping loopt weken onopgemerkt door | Mits | Nee |
| Bij de oplevering blijkt de vorige huurder een kwekerij te hebben gehad | Nee | Nee |
De dag waarop de huurder de sleutels inlevert, is de dag waarop de rechterkolom gaat gelden.
Veelgestelde vragen
De vragen die wij hierover het vaakst krijgen.
Moet ik leegstand tussen twee huurders melden?
Ja, ook als het om een korte periode gaat. De voorwaarden koppelen de beperkte dekking aan het feit van de leegstand, niet aan uw melding, maar door te melden voorkomt u een discussie over de mededelingsplicht uit artikel 7:928 BW. Bespreek bij langere leegstand een aanvullende regeling met toezicht, verlichting en het afsluiten van water en gas.
Wie verzekert de inbouw die de huurder heeft aangebracht?
Die is doorgaans van de huurder en hoort op zijn eigen polis, onder de noemer huurdersbelang. Op uw opstalpolis staat het casco zoals u het heeft verhuurd. Leg in het huurcontract vast wie wat verzekert en wat er bij einde huur met de aanpassingen gebeurt, anders blijft er na een schade een onverzekerd deel over.
Is schade die een huurder aanricht gedekt?
Brand- en waterschade veroorzaakt door een huurder valt in beginsel onder uw opstaldekking, waarna de verzekeraar kan verhalen op de huurder of diens aansprakelijkheidsverzekering. Vandalisme door de eigen huurder, opzettelijke beschadiging en schade die het gevolg is van illegaal gebruik zijn daarentegen vrijwel overal uitgesloten. Dat maakt de screening van huurders onderdeel van uw risicobeheer.
Wat gebeurt er als de taxatie is verlopen?
Een taxatierapport dat aan de eisen voldoet, geeft gedurende de geldigheidsduur bescherming tegen onderverzekering. Is die duur verstreken, dan valt u terug op de gewone regel en beoordeelt de expert de herbouwwaarde op het moment van de schade. Ligt die hoger dan het verzekerde bedrag, dan volgt een evenredige vermindering. Zet de vervaldatum in uw agenda.
Verder lezen
Vergelijkbare pagina’s
- Gebouwenverzekering van Avéro Achmea
- Verzekeringen voor bedrijfsgebouwen
- Zakelijke opstalverzekering bij verhuur van uw pand
- Gebouwenverzekering voor vastgoed
- Opstal- en gebouwenverzekering voor bedrijven
- Gebouwenverzekering voor bedrijven via De Vereende
- De zakelijke opstalverzekering: het belang van de juiste hoedanigheid
- Gebouwenverzekering van De Goudse
