Gebrekkige opstal
- Artikel 6:174 BW
- Dakpannen, gevelplaten, balkons
- Trappen, leuningen en vloeren
- Ook bij verborgen gebreken
6:174 BW · huurders en bezoekers · verhuur
Aansprakelijkheidsrisico's bij onroerend goed: hoe een verzekering u beschermt
Wie een pand bezit, draagt aansprakelijkheid voor wat er met dat pand misgaat. Bij verhuur houdt de particuliere aansprakelijkheidsverzekering doorgaans op.
- meerdere verzekeraars objectief vergeleken
- 9,5 klantbeoordeling nieuwe verzekering
- AFM-vergunning 12016589
- Persoonlijk 072 - 509 24 56, werkdagen 9–17
Premie berekenen of offerte aanvragen
Vrijblijvend, binnen één werkdag reactie.
Reken zelf uw premie uit met de rekenmodule.
Vul uw gegevens in; binnen één werkdag ontvangt u een voorstel.
- Wij vergelijken het aanbod van meerdere verzekeraars
- Een adviseur toetst of de dekking bij uw activiteiten past
- Overstappen regelen wij, inclusief opzegging
Een premie-indicatie, geen persoonlijk advies. Liever overleggen? Bel 072 - 509 24 56.
In het kort
De aansprakelijkheid van een vastgoedeigenaar komt uit twee richtingen. Artikel 6:174 BW legt bij de bezitter van een opstal een risicoaansprakelijkheid: voldoet het bouwwerk niet aan de eisen die men daaraan mag stellen en ontstaat daardoor schade, dan bent u aansprakelijk zonder dat iemand u iets hoeft te verwijten. Daarnaast geldt de gewone onrechtmatige daad van artikel 6:162 BW, bijvoorbeeld wanneer u een melding van een huurder over een gebrekkige trap laat liggen.
Die aansprakelijkheid raakt uiteenlopende partijen: huurders en hun gezinsleden, bezoekers, leveranciers, buren en voorbijgangers. De schade loopt van een natte vloer bij de benedenbuur tot letsel met blijvende arbeidsongeschiktheid. Bij letselschade zijn de bedragen zelden klein, en de vordering kan jaren na het incident nog worden ingesteld.
Het misverstand zit in de dekking. Veel eigenaren gaan ervan uit dat hun particuliere aansprakelijkheidsverzekering dit opvangt. De AVP is bedoeld voor het gezinsleven en sluit aansprakelijkheid uit die voortvloeit uit het bezit van niet zelf bewoond onroerend goed of uit verhuur aan derden. Voor verhuurd vastgoed sluit u een aansprakelijkheidsverzekering voor onroerend goed.
Waar de risico's vandaan komen
Drie bronnen van aansprakelijkheid rond een gebouw en het terrein eromheen.
Onderhoud en beheer
Aansprakelijkheid uit onrechtmatige daad bij nalatigheid.
- Artikel 6:162 BW
- Meldingen van huurders negeren
- Ondeugdelijke reparatie
- Geen keuring van cv, gas of elektra
Perceel en installaties
Schade die vanuit uw grond of installaties bij derden ontstaat.
- Bomen, hekwerk en bestrating
- Lekkage naar het buurpand
- Sneeuw en ijs van het dak
- Werk door ingeschakelde partijen
Wat is gedekt
| Situatie | AVP particulier | Aansprakelijkheid onroerend goed |
|---|---|---|
| Voorbijganger geraakt door een losgeraakte dakpan | Mits | Ja |
| Huurder gewond door een bezwijkende trap | Nee | Ja |
| Waterschade bij de buren door een lekkende leiding | Mits | Ja |
| Aansprakelijkheid bij verhuur via een platform | Nee | Mits |
| Saneringskosten van bodemverontreiniging op eigen terrein | Nee | Nee |
| Bestuurlijke boete of dwangsom van de gemeente | Nee | Nee |
Welke verzekerde bedragen, uitsluitingen en eigen risico voor u gelden, staat in de polisvoorwaarden en de verzekeringskaart die u vóór het afsluiten ontvangt.
Vier punten voor vastgoedeigenaren
Waar de aansprakelijkheid rond onroerend goed in de praktijk knelt.
Risicoaansprakelijkheid werkt zonder schuld
Bij artikel 6:174 BW hoeft de benadeelde niet aan te tonen dat u iets fout deed. Het volstaat dat het bouwwerk gebrekkig was en dat het gevaar zich heeft verwezenlijkt. Een jaarlijkse inspectie en een goed bijgehouden onderhoudsdossier voorkomen de aansprakelijkheid niet, maar helpen wel bij de vraag of het gebrek er al was. Bij bedrijfsmatig gebruik kan de aansprakelijkheid op grond van artikel 6:181 BW verschuiven naar de gebruiker van het pand.
Verhuur haalt het risico uit de AVP
Zolang u het pand zelf bewoont, valt de aansprakelijkheid meestal onder uw AVP. Zodra u verhuurt, verandert dat. Vrijwel alle AVP-voorwaarden sluiten aansprakelijkheid uit die samenhangt met het bezit of de exploitatie van verhuurd onroerend goed. Sommige polissen maken een uitzondering voor één woning of voor de periode dat een pand te koop staat; die uitzondering is aan termijnen gebonden. Vraag dit na vóór de eerste huurder erin trekt.
Verzwijgen van verhuur raakt de hele polis
Bij het aangaan van een verzekering geldt de mededelingsplicht van artikel 7:928 BW. Verhuur, kamerverhuur, leegstand en bedrijfsmatig gebruik zijn gegevens die de verzekeraar nodig heeft. Blijkt achteraf dat u die niet heeft gemeld, dan kan de verzekeraar op grond van artikel 7:930 BW de uitkering verlagen of weigeren. Dat treft ook een schadegeval dat inhoudelijk niets met de verhuur te maken heeft.
Wat een aansprakelijkheidspolis niet oplost
Ook een goede vastgoedpolis kent harde grenzen. Niet gedekt zijn zuivere vermogensschade zonder zaak- of letselschade, milieuschade en saneringskosten (daarvoor bestaat een milieuschadeverzekering), en boetes en dwangsommen van de overheid. Schade door achterstallig onderhoud aan het eigen pand valt onder de opstalpolis en is daar juist uitgesloten. Opzet en roekeloosheid blijven uitgesloten op grond van artikel 7:952 BW.
Waar hangt uw premie van af?
- Aard en gebruik van het pand — wonen, winkel of bedrijf
- Aantal panden of eenheden — omvang van de portefeuille
- Verhuurvorm — gezin, kamers of kortdurend
- Bouwjaar en onderhoudsstaat — kans op gebreken
- Verzekerd bedrag per aanspraak — en het maximum per jaar
- Eigen risico en schadeverleden — eerdere aanspraken tellen mee
Verzekeraars wegen deze gegevens onderling verschillend. Daarom loont vergelijken.
Zo regelen wij het
- U vraagt een offerte aanWij inventariseren uw situatie, risico en wensen.
- Wij vergelijkenmeerdere verzekeraars, op premie én voorwaarden.
- U krijgt een voorstelMet toelichting op de verschillen en de uitsluitingen.
- Wij regelen de overstapInclusief opzegging, zodat er geen gat valt.
9,5Nieuwe verzekering
9,8Schadeafhandeling
Klanten beoordelen onze dienstverlening op vier onderdelen: persoonlijke service, dienstverlening, bereikbaarheid en het resultaat. De beoordelingen worden verzameld en gepubliceerd door NH1816 en zijn afkomstig van klanten die daadwerkelijk een verzekering bij Finass Advies B.V. hebben afgesloten of een schade hebben gemeld.
Bekijk de beoordelingen bij NH1816 · alle reviews op onze site
Veelgestelde vragen
De vragen die wij hierover het vaakst krijgen.
Ben ik aansprakelijk als ik het gebrek niet kende?
Bij artikel 6:174 BW wel. Dat is een risicoaansprakelijkheid: het gaat om de vraag of het bouwwerk voldeed aan de eisen die men daaraan mag stellen, niet om de vraag of u iets wist of kon weten. Een verborgen constructiefout kan dus tot aansprakelijkheid leiden. Regres op de aannemer of vorige eigenaar is een aparte discussie die de aansprakelijkheid jegens het slachtoffer niet wegneemt.
Dekt mijn opstalverzekering de aansprakelijkheid ook?
Nee. De opstalverzekering vergoedt schade aan uw eigen gebouw. Schade die derden lijden door een gebrek aan dat gebouw is aansprakelijkheid en valt onder een aansprakelijkheidsverzekering. Beide polissen kunnen bij dezelfde gebeurtenis meelopen: de opstalpolis voor het herstel van de gevel, de aansprakelijkheidspolis voor het letsel van de voorbijganger die door het vallende deel werd geraakt.
Wat als de huurder het pand bedrijfsmatig gebruikt?
Dan kan de aansprakelijkheid op grond van artikel 6:181 BW verschuiven naar degene die het pand in de uitoefening van een bedrijf gebruikt. Dat ontslaat u niet van de discussie: de benadeelde spreekt in de praktijk vaak eerst de eigenaar aan. Meld bedrijfsmatig gebruik altijd aan uw verzekeraar, want het wijkt af van de bestemming waarop de polis is geaccepteerd.
Geldt de dekking ook voor werkzaamheden door een aannemer?
Voor schade die de aannemer zelf veroorzaakt, is die aannemer aansprakelijk en verzekerd via zijn bedrijfsaansprakelijkheidsverzekering. U blijft daarnaast aanspreekbaar als opdrachtgever en als bezitter van het pand. Leg vast dat de aannemer verzekerd is en vraag een bewijs op. Bij grotere verbouwingen is een aparte constructieverzekering de gebruikelijke oplossing.
Hoe zit het met schade door bodemverontreiniging?
Milieuschade en saneringskosten zijn op een aansprakelijkheidsverzekering vrijwel altijd uitgesloten. Daarvoor bestaat een aparte milieuschadeverzekering, die de kosten van onderzoek en sanering op de eigen locatie en soms bij derden vergoedt. Bij panden met een tank, een werkplaats of een historische bedrijfsbestemming is dat een reëel risico dat u apart moet beoordelen.
Verder lezen
Vergelijkbare pagina’s
Vastgoed in bezit?
Vraag vrijblijvend een offerte aan; wij toetsen uw aansprakelijkheid als eigenaar en verhuurder.
Liever bellen? 072 - 509 24 56, werkdagen 09:00–17:00.
Schade onderweg? Spoedlijn 06 - 55 20 40 72.
Over onze dienstverlening
Finass Verzekert is een handelsnaam van Finass Advies B.V. Wij adviseren en bemiddelen in schadeverzekeringen op basis van een objectieve analyse van meerdere verzekeraars, en ontvangen daarvoor provisie van de verzekeraar die in de premie is verwerkt. U betaalt geen aparte advieskosten. Vóór het afsluiten stellen wij uw wensen en behoeften vast.
Vergunning-, KvK- en Kifid-gegevens en onze klachtenprocedure vindt u onderaan elke pagina.
Deze pagina is opgesteld en gecontroleerd door een adviseur van Finass Verzekert. Laatst bijgewerkt op .
De informatie op deze pagina is algemeen van aard en is geen persoonlijk advies.
