Als eigenaar van een appartement sluit u zelf geen opstalverzekering; dat doet de vereniging van eigenaars voor het hele gebouw. De vraag is wat er dan nog voor uw rekening blijft.
Meerdere verzekeraars objectief vergeleken
9,5 klantbeoordeling nieuwe verzekering
AFM-vergunning 12016589
Persoonlijk 072 - 509 24 56, werkdagen 9–17
Premie berekenen of offerte aanvragen
Vrijblijvend, binnen één werkdag reactie.
Reken zelf uw premie uit met de rekenmodule.
Vul uw gegevens in; binnen één werkdag ontvangt u een voorstel.
Wij vergelijken het aanbod van meerdere verzekeraars
Een adviseur toetst of de dekking bij uw situatie past
Een premie-indicatie, geen persoonlijk advies. Liever overleggen? Bel 072 - 509 24 56.
In het kort
Bij een gesplitst gebouw koopt u een appartementsrecht: een aandeel in het gehele pand plus het exclusieve gebruik van één woning. Het gebouw is juridisch ondeelbaar en wordt daarom in zijn geheel verzekerd door de vereniging van eigenaars. Artikel 5:112 lid 1 BW schrijft voor dat het splitsingsreglement een regeling over die verzekering bevat. Een eigen opstalpolis voor alleen uw etage bestaat dus niet en zou ook niets toevoegen.
Wat de gebouwpolis níét dekt, is alles wat ú aan het casco heeft toegevoegd. Een luxere keuken, een tweede badkamer, een gestucte wand, een vloer met vloerverwarming: die verbeteringen zijn in de regel niet meeverzekerd, omdat de verzekerde som is gebaseerd op de oorspronkelijke afbouw. Daarvoor bestaat een dekking eigenaarsbelang, die u los of via uw inboedelpolis regelt. Zie eigenaarsbelang bij een VvE verzekeren.
Vier punten die u als appartementseigenaar zelf moet nagaan.
Lees de splitsingsakte, niet alleen de polis
De akte en het reglement bepalen wat gemeenschappelijk is en wat privé. Dragende muren, het dak, de gevel, de fundering, leidingen tot aan de aftakking en meestal de kozijnen zijn gemeenschappelijk. Niet-dragende binnenwanden, uw afbouw en uw sanitair zijn dat vaak niet. Die grens bepaalt wie de schade draagt, niet de vraag wie het ongelukkigst is.
Eigen risico wordt doorbelast
De vereniging betaalt het eigen risico uit de gemeenschappelijke kas, of belast het door aan de eigenaar bij wie de schade ontstond. Dat is een besluit van de vergadering en verschilt per vereniging. Vraag dit vóór een schade na, want een eigen risico op een gebouwpolis van een compleet complex ligt hoger dan bij een eengezinswoning.
Onderverzekering treft alle eigenaren tegelijk
Is de herbouwwaarde van het complex te laag vastgesteld, dan vergoedt de verzekeraar naar evenredigheid, en dat werkt door in de bijdrage van iedere eigenaar naar breukdeel. Vraag of er een recente taxatie ligt en of de polis een indexclausule kent; artikel 7:960 BW begrenst de uitkering hoe dan ook tot de werkelijke schade.
Schade van boven of van de buren
Lekkage uit het appartement erboven is niet automatisch een zaak voor de gebouwpolis. Gaat het om uw eigen spullen, dan is dat inboedelschade en eventueel een aansprakelijkheidskwestie tussen buren op grond van artikel 6:162 BW. Uw eigen aansprakelijkheidsverzekering speelt dan een rol, niet de opstalpolis.
Waar hangt uw premie van af?
Herbouwwaarde van het complex — vastgesteld voor het hele gebouw, niet per woning
Bouwjaar en constructie — bepalend voor brandcompartimentering en herstelkosten
Bedrijfsruimte op de begane grond — horeca of een winkel verhoogt het brandrisico voor iedereen
Onderhoudsstaat en meerjarenonderhoudsplan — weegt mee bij acceptatie
Eigen risico van de vereniging — hoger eigen risico drukt de premie per appartement
Uw eigen aandeel — de bijdrage wordt verdeeld naar breukdeel uit de akte
Verzekeraars wegen deze gegevens onderling verschillend. Daarom loont vergelijken.
Brand beschadigt de gevel, het trappenhuis en de dragende constructie
Ja
Nee
De luxere keuken die u na aankoop liet plaatsen gaat bij die brand verloren
Nee
Ja
Uw fietsen verdwijnen uit de gemeenschappelijke berging
Nee
Ja
Storm licht dakpannen van het complex en het regent naar binnen op de bovenste etage
Ja
Nee
De vloerverwarming die u zelf liet aanleggen raakt bij een lekkage beschadigd
Nee
Ja
De liftinstallatie valt uit door slijtage van de aandrijving
Nee
Nee
Alles wat u na aankoop aan het casco heeft toegevoegd, verzekert u als eigenaarsbelang; slijtage van installaties komt uit de onderhoudsbegroting.
Veelgestelde vragen
De vragen die wij hierover het vaakst krijgen.
Moet ik zelf een opstalverzekering afsluiten voor mijn appartement?
Nee. Het gebouw wordt als geheel verzekerd door de vereniging van eigenaars, en een losse opstalpolis voor één woonlaag bestaat niet. Wat u zelf regelt is uw inboedel en uw eigenaarsbelang: de keuken, badkamer, vloer en verdere afbouw die u na aankoop heeft aangebracht en die niet in de verzekerde som van het complex zit.
Mijn hypotheekverstrekker vraagt om een polisblad. Wat lever ik aan?
Het polisblad van de opstal- of gebouwenverzekering van de vereniging, samen met een bewijs dat u lid bent en dat de bijdrage wordt voldaan. De geldverstrekker wil vastgesteld zien dat het onderpand verzekerd is; dat het contract op naam van de vereniging staat en niet op uw naam is daarbij gebruikelijk en geen bezwaar.
Wat als de vereniging slapend is en niets geregeld heeft?
Dan is er formeel wel een vereniging, maar geen bestuur, geen kas en mogelijk geen polis. Het gebouw is dan onverzekerd, terwijl u wel hoofdelijk in de kosten deelt bij brand. Een slapende vereniging kan alsnog een gebouwenverzekering afsluiten; daarvoor zijn een bestuursbesluit, een ledenlijst en een onderbouwde herbouwwaarde nodig.
Is mijn balkon of dakterras gemeenschappelijk?
Meestal is de constructie gemeenschappelijk en heeft u alleen het exclusieve gebruiksrecht. Schade aan de balkonvloer of de balustrade is dan een zaak van de vereniging. Raakt iemand gewond doordat een deel loslaat, dan speelt artikel 6:174 BW over de aansprakelijkheid voor een gebrekkige opstal; die claim hoort op de aansprakelijkheidsverzekering van de vereniging, niet op de gebouwpolis.
