Gebrekkige opstal
- Artikel 6:174 BW
- Losse dakpannen, geveldelen, balkons
- Gladde of gebrekkige trappen
- Geldt ook bij verborgen gebreken
6:174 BW · gebrekkige opstal · huurders en bezoekers
Verhuur en aansprakelijkheid: wat een vastgoedeigenaar riskeert
Wie vastgoed verhuurt, is als bezitter van de opstal aansprakelijk voor schade door gebreken aan het pand. De particuliere aansprakelijkheidsverzekering dekt dat risico doorgaans niet.
- meerdere verzekeraars objectief vergeleken
- 9,5 klantbeoordeling nieuwe verzekering
- AFM-vergunning 12016589
- Persoonlijk 072 - 509 24 56, werkdagen 9–17
Premie berekenen of offerte aanvragen
Vrijblijvend, binnen één werkdag reactie.
Reken zelf uw premie uit met de rekenmodule.
Vul uw gegevens in; binnen één werkdag ontvangt u een voorstel.
- Wij vergelijken het aanbod van meerdere verzekeraars
- Een adviseur toetst of de dekking bij uw activiteiten past
- Overstappen regelen wij, inclusief opzegging
Een premie-indicatie, geen persoonlijk advies. Liever overleggen? Bel 072 - 509 24 56.
In het kort
Als eigenaar van een gebouw draagt u een risicoaansprakelijkheid. Op grond van artikel 6:174 BW is de bezitter van een opstal aansprakelijk voor schade die ontstaat doordat het bouwwerk niet voldoet aan de eisen die men daaraan mag stellen. Er hoeft geen verwijt te worden gemaakt: een losgeraakte dakpan, een bezwijkende balkonvloer of een defecte trapleuning is voldoende. Daarnaast blijft de gewone onrechtmatige daad van artikel 6:162 BW gelden, bijvoorbeeld bij nalatig onderhoud.
Veel verhuurders gaan ervan uit dat hun particuliere aansprakelijkheidsverzekering dit dekt. Dat is zelden zo. De AVP sluit aansprakelijkheid uit die voortvloeit uit het bezit van onroerend goed dat niet door u zelf wordt bewoond, of uit verhuur aan derden. Sommige polissen maken een uitzondering voor één verhuurde woning of voor de periode dat een pand te koop staat; dat staat dan uitdrukkelijk in de voorwaarden en is aan termijnen gebonden.
Voor verhuurd vastgoed sluit u daarom een aansprakelijkheidsverzekering voor onroerend goed. Die verzekert de aansprakelijkheid die samenhangt met eigendom, beheer en verhuur van het pand, tegenover huurders, bezoekers en omwonenden. Bij bedrijfsmatige exploitatie of meerdere panden gaat dat via een zakelijke polis. Zie ook wanneer die verzekering verplicht wordt gesteld.
Waar de aansprakelijkheid vandaan komt
Drie bronnen van aansprakelijkheid die bij verhuur van vastgoed spelen.
Onderhoud en beheer
Aansprakelijkheid uit onrechtmatige daad bij nalatigheid.
- Artikel 6:162 BW
- Niet reageren op meldingen van huurders
- Ondeugdelijke reparatie of installatie
- Geen keuring van cv of elektra
Terrein en installaties
Schade die vanuit uw perceel bij derden ontstaat.
- Bomen, hekwerk en bestrating
- Lekkage naar het buurpand
- Sneeuw en ijs van het dak
- Werkzaamheden door ingeschakelde partijen
Wat is gedekt
| Situatie | AVP particulier | Aansprakelijkheid vastgoed |
|---|---|---|
| Bezoeker gewond door een losgeraakte dakpan | Nee | Ja |
| Huurder gewond door een gebrekkige trapleuning | Nee | Ja |
| Waterschade bij de buren door een lekkende leiding | Mits | Ja |
| Aansprakelijkheid bij kortdurende verhuur via een platform | Nee | Mits |
| Saneringskosten van bodemverontreiniging op eigen terrein | Nee | Nee |
| Boete of dwangsom van de gemeente | Nee | Nee |
Welke verzekerde bedragen, uitsluitingen en eigen risico voor u gelden, staat in de polisvoorwaarden en de verzekeringskaart die u vóór het afsluiten ontvangt.
Vier punten voor verhuurders
Waar het bij aansprakelijkheid rond verhuurd vastgoed in de praktijk misgaat.
Risicoaansprakelijkheid werkt zonder schuld
Bij artikel 6:174 BW hoeft de benadeelde niet aan te tonen dat u iets fout deed. Het volstaat dat het bouwwerk gebrekkig was en dat het gevaar zich heeft verwezenlijkt. Dat maakt de positie van een verhuurder wezenlijk anders dan die van een gewone particulier. Wordt het pand bedrijfsmatig gebruikt, dan kan de aansprakelijkheid op grond van artikel 6:181 BW verschuiven naar de gebruiker, maar dat ontslaat u niet van de discussie of het verweer.
De AVP stopt waar de verhuur begint
De particuliere aansprakelijkheidsverzekering is bedoeld voor het gezinsleven, niet voor exploitatie van vastgoed. Zodra u structureel verhuurt, valt het bezit van het pand doorgaans buiten de dekking. Ook kamergewijze verhuur, vakantieverhuur en verhuur via een platform zijn vaak uitgesloten of aan strikte voorwaarden gebonden. Ga niet af op wat gebruikelijk was toen u het pand zelf bewoonde: verhuur is een andere situatie en moet worden gemeld.
Wat een aansprakelijkheidspolis niet dekt
Uitgesloten zijn doorgaans schade aan het pand zelf, want dat is opstaldekking, en zuivere vermogensschade zonder zaak- of letselschade. Ook milieuschade en saneringskosten vallen erbuiten; daarvoor bestaat een aparte milieuschadeverzekering. Boetes, dwangsommen en bestuursrechtelijke handhavingskosten zijn niet verzekerbaar. Contractuele boetes en garanties die verder gaan dan de wettelijke aansprakelijkheid zijn uitgesloten, evenals opzet en bewuste roekeloosheid op grond van artikel 7:952 BW.
Meld de werkelijke situatie
Verzekeraars beoordelen het risico op basis van wat u opgeeft: aantal panden, gebruik, kamergewijze verhuur, aanwezigheid van bedrijfsruimte, staat van onderhoud en of er sprake is van leegstand. Bij het aangaan geldt de mededelingsplicht van artikel 7:928 BW; verzwijging kan de uitkering verlagen of laten vervallen (artikel 7:930 BW). Verandert er iets tijdens de looptijd, meld dat dan. Een aanspraak meldt u zo snel als redelijkerwijs mogelijk (artikel 7:941 BW) en erken nooit zelf aansprakelijkheid.
Waar hangt uw premie van af?
- Aantal en type panden — woning, winkel of bedrijfsruimte
- Verhuurvorm — regulier, kamergewijs of kortdurend
- Verzekerd bedrag per aanspraak — en het maximum per jaar
- Staat van onderhoud — bouwjaar en onderhoudsplan
- Publiek in het pand — bezoekersstromen verhogen het risico
- Eigen risico en schadeverleden — eerdere aanspraken wegen mee
Verzekeraars wegen deze gegevens onderling verschillend. Daarom loont vergelijken.
Zo regelen wij het
- U vraagt een offerte aanWij inventariseren uw situatie, risico en wensen.
- Wij vergelijkenmeerdere verzekeraars, op premie én voorwaarden.
- U krijgt een voorstelMet toelichting op de verschillen en de uitsluitingen.
- Wij regelen de overstapInclusief opzegging, zodat er geen gat valt.
9,5Nieuwe verzekering
9,8Schadeafhandeling
Klanten beoordelen onze dienstverlening op vier onderdelen: persoonlijke service, dienstverlening, bereikbaarheid en het resultaat. De beoordelingen worden verzameld en gepubliceerd door NH1816 en zijn afkomstig van klanten die daadwerkelijk een verzekering bij Finass Advies B.V. hebben afgesloten of een schade hebben gemeld.
Bekijk de beoordelingen bij NH1816 · alle reviews op onze site
Veelgestelde vragen
De vragen die wij hierover het vaakst krijgen.
Ben ik als verhuurder ook aansprakelijk zonder dat ik iets fout deed?
Ja. Artikel 6:174 BW legt een risicoaansprakelijkheid bij de bezitter van de opstal. Voldoet het gebouw niet aan de eisen die men eraan mag stellen en ontstaat daardoor schade, dan bent u aansprakelijk, ook als u van het gebrek niet wist. Onderhoudsdossiers en keuringsrapporten helpen wel bij de discussie over de omvang van de schade.
Dekt mijn particuliere aansprakelijkheidsverzekering de verhuur?
Meestal niet. De AVP sluit aansprakelijkheid uit die samenhangt met het bezit van onroerend goed dat u niet zelf bewoont, of met verhuur aan derden. Sommige polissen maken een tijdelijke uitzondering voor een woning die te koop staat. Lees de uitsluitingen na en sluit voor verhuurd vastgoed een aparte aansprakelijkheidsverzekering.
Wat als de huurder schade veroorzaakt bij een derde?
Dan is in beginsel de huurder aansprakelijk. Toch wordt de eigenaar vaak eerst aangesproken, zeker bij letsel of bij twijfel over de oorzaak. Uw verzekeraar voert dan het verweer en verhaalt waar mogelijk op de huurder. Neem in het huurcontract op dat de huurder zelf een aansprakelijkheidsverzekering aanhoudt.
Is milieuschade meeverzekerd?
Nee. Saneringskosten en bodem- of grondwaterverontreiniging zijn op een aansprakelijkheidsverzekering uitgesloten. Daarvoor bestaat de milieuschadeverzekering, die zowel de eigen grond als schade bij derden kan dekken. Bij panden met een olietank, een werkplaats of een horecabestemming is dat een reëel risico dat apart moet worden geregeld.
Verandert er iets als ik meerdere panden bezit?
Ja. Bij meerdere panden of bedrijfsmatige exploitatie wordt de verhuur als zakelijke activiteit beoordeeld en loopt de dekking via een zakelijke aansprakelijkheidsverzekering. Die kent hogere verzekerde bedragen en aparte rubrieken voor werkgeversaansprakelijkheid als u personeel inzet. Meld altijd de volledige portefeuille, ook panden die tijdelijk leegstaan.
Verder lezen
Vergelijkbare pagina’s
- Aansprakelijkheidsverzekering voor bedrijfspanden en woningen: de dekking kiezen
- Aansprakelijkheid en overige varia: welke dekking hoort waarbij?
- Waarom een aansprakelijkheidsverzekering in Nederland essentieel is
- Aansprakelijkheid bij onroerend goed
- Waarom een aansprakelijkheidsverzekering voor expats in Nederland essentieel is
- Hoe een aansprakelijkheidsverzekering u beschermt tegen risico’s
- Pandaansprakelijkheidsverzekering
- Aansprakelijkheid als zzp’er: welke dekking heeft u nodig?
Ook relevant
Uw verhuuraansprakelijkheid goed geregeld?
Vraag vrijblijvend een offerte aan; wij toetsen uw verhuursituatie en de uitsluitingen op de polis.
Liever bellen? 072 - 509 24 56, werkdagen 09:00–17:00.
Schade onderweg? Spoedlijn 06 - 55 20 40 72.
Over onze dienstverlening
Finass Verzekert is een handelsnaam van Finass Advies B.V. Wij adviseren en bemiddelen in schadeverzekeringen op basis van een objectieve analyse van meerdere verzekeraars, en ontvangen daarvoor provisie van de verzekeraar die in de premie is verwerkt. U betaalt geen aparte advieskosten. Vóór het afsluiten stellen wij uw wensen en behoeften vast.
Vergunning-, KvK- en Kifid-gegevens en onze klachtenprocedure vindt u onderaan elke pagina.
Deze pagina is opgesteld en gecontroleerd door een adviseur van Finass Verzekert. Laatst bijgewerkt op .
De informatie op deze pagina is algemeen van aard en is geen persoonlijk advies.
