Andere geldverstrekker · verpande uitkering · herbouwwaarde
Bankvrij financieren van vastgoed
Komt het geld voor uw pand niet van een bank, dan wijzigt dat niets aan het pand zelf, maar wel aan wie er meebeslist zodra er schade is. De uitkering ligt dan zelden alleen bij u.
- Meerdere verzekeraars objectief vergeleken
- 9,5 klantbeoordeling nieuwe verzekering
- AFM-vergunning 12016589
- Persoonlijk 072 - 509 24 56, werkdagen 9–17
Vraag het ons
Wij kijken mee en verwijzen u door waar dat beter is.
- Wij vergelijken het aanbod van meerdere verzekeraars
- Een adviseur toetst of de dekking bij uw activiteiten past
- Overstappen regelen wij, inclusief opzegging
Een premie-indicatie, geen persoonlijk advies. Liever overleggen? Bel 072 - 509 24 56.
In het kort
Bankvrij financieren betekent dat het geld van een andere partij komt dan een reguliere geldverstrekker: een investeerder, een familielid, een gespecialiseerde vastgoedfinancier of meerdere deelnemers via een platform. Finass is verzekeringsadviseur en geen kredietbemiddelaar; voor de lening zelf verwijzen wij u door. Zie hypotheek, bankvrij vastgoed financieren en vastgoed financieren.
Het punt dat bij bankvrije constructies het vaakst wordt onderschat, gaat over de schade-uitkering. Op grond van artikel 3:229 BW brengt een recht van hypotheek of pand van rechtswege een pandrecht mee op de vorderingen die in de plaats van het verbonden goed treden. De vergoeding voor een afgebrand pand is zo'n vordering. Praktisch betekent dat: bij een grote schade beslist uw financier mee of het geld naar herstel gaat of naar aflossing van de lening. Wie dat pas ontdekt na de brand, verliest weken.
Het tweede punt is de verzekerde som. Een opstalverzekering keert uit op basis van herbouwkosten, niet op basis van wat u heeft geleend of wat het pand op de markt waard is. Artikel 7:960 BW bepaalt dat een uitkering geen voordeel mag opleveren; de restschuld is dus geen maatstaf. Laat de herbouwwaarde onderbouwen en zorg voor een indexclausule, anders loopt u tegen onderverzekering aan. Zie ook opstal en gebouwen.
Deze pagina behandelt één situatie. Het volledige overzicht staat op Hypotheek: wij verwijzen u door.
Vier punten die het verschil maken
Bij een niet-bancaire financier ligt de nadruk op andere polisonderdelen dan bij een gewone woninghypotheek.
De uitkering is niet vanzelf van u
Door artikel 3:229 BW valt de schadevergoeding onder het zekerheidsrecht van uw financier. Verzekeraars vragen daarom bij grotere schaden om een verklaring van de hypotheekhouder voordat zij betalen. Leg vooraf vast onder welke voorwaarden herstel voorgaat op aflossing, en zorg dat de verzekeraar weet wie die partij is. Bij meerdere geldschieters is dat een reële vertragingsbron.
Herbouwwaarde, geen restschuld
Verzekeraars vergoeden de kosten van herstel of herbouw. Blijft er na een totaalverlies schuld over omdat u meer heeft geleend dan het pand kost om terug te bouwen, dan lost geen enkele opstalpolis dat op. Een verkeerd ingevulde herbouwwaarde werkt bovendien door in een onderverzekering: u krijgt naar verhouding minder, ook bij een kleine schade.
Achterstallig onderhoud en eigen gebrek
Rot houtwerk, een dak dat aan vervanging toe was, verzakking en constructiefouten zijn geen plotselinge gebeurtenissen. Schade die daaruit voortkomt is uitgesloten, net als geleidelijk werkend vocht. Bij bankvrij gefinancierde panden speelt dit vaker, omdat er nogal eens objecten worden gekocht die een bank juist niet wilde financieren. Laat de bouwkundige staat vooraf vastleggen.
Wat u bij de aanvraag moet vertellen
Eerdere schaden, een strafrechtelijk verleden, het werkelijke gebruik van het pand en het bestaan van meerdere leningen zijn feiten waar de verzekeraar naar vraagt. Antwoordt u onvolledig, dan kan de verzekeraar zich op artikel 7:928 en 7:930 BW beroepen en de uitkering verminderen of weigeren. Schade door opzet of roekeloosheid blijft hoe dan ook buiten de dekking op grond van artikel 7:952 BW.
Waar hangt uw premie van af?
- Bouwaard en dakbedekking — steen met harde dekking weegt anders dan hout of riet
- Feitelijk gebruik van het pand — eigen bewoning, verhuur of bedrijfsmatig gebruik
- Herbouwwaarde en indexering — de basis onder de premie en onder de uitkering
- Preventie en beveiliging — sloten, rookmelding en elektrakeuring
- Schadeverleden van het object — eerdere brand-, water- of inbraakschade
- Eigen risico en aantal objecten — meerdere panden op één polis wijzigt de opbouw
Verzekeraars wegen deze gegevens onderling verschillend. Daarom loont vergelijken.
Wie regelt wat
| Situatie | Bij Finass Verzekert | Bij de aanbieder |
|---|---|---|
| Uw financier eist vóór het passeren een polisblad waarop hij als belanghebbende staat | Ja | Nee |
| De herbouwwaarde blijkt te laag en u loopt tegen onderverzekering aan | Ja | Nee |
| Een voorbijganger raakt gewond door een losgeraakte gevelplaat | Ja | Nee |
| Het pand brandt uit en de verzekeraar wil weten wie recht heeft op de uitkering | Ja | Ja |
| De hoogte, rente en looptijd van de lening zelf | Nee | Ja |
| De marktwaardetaxatie die de investeerder voor zijn dossier nodig heeft | Nee | Ja |
Wij regelen de verzekeringskant; voor de lening zelf brengen wij u in contact met een partij die daarin bemiddelt.
Veelgestelde vragen
De vragen die wij hierover het vaakst krijgen.
Regelt Finass de bankvrije financiering zelf?
Nee. Wij zijn verzekeringsadviseur en bemiddelen niet in krediet. Wij verwijzen u voor de lening door naar een partij die daarvoor is ingericht. Wat wij wel doen is de verzekeringen regelen die in de leningsvoorwaarden staan, en controleren of de omschrijving op het polisblad overeenkomt met wat er feitelijk met het pand gebeurt.
Waarom wil mijn geldverstrekker op de polis staan?
Omdat zijn zekerheid zich op grond van artikel 3:229 BW uitstrekt tot de schadevergoeding die in de plaats van het pand komt. Staat hij bij de verzekeraar bekend, dan verloopt de uitbetaling na een grote schade sneller en met minder discussie. Ontbreekt die vermelding, dan wacht de verzekeraar vaak op schriftelijke instemming voordat er iets wordt overgemaakt.
Is mijn restschuld gedekt als het pand afbrandt?
Nee. De opstalverzekering vergoedt herstel of herbouw, niet de hoogte van uw lening. Artikel 7:960 BW staat niet toe dat een uitkering u in een betere positie brengt dan vóór de schade. Is de financiering hoger dan de herbouwkosten, dan blijft dat verschil voor uw rekening; dat is een financieringsvraagstuk en geen verzekeringsvraagstuk.
Wat als ik het gebruik van het pand niet doorgeef?
Een pand dat als eigen woning op de polis staat maar in werkelijkheid wordt verhuurd of bedrijfsmatig wordt gebruikt, wijkt af van wat is opgegeven. De verzekeraar kan dan een beroep doen op artikel 7:928 en 7:930 BW. Meld een wijziging daarom meteen; ook een verbouwing, langdurige leegstand of een nieuwe huurder valt daaronder.
