Vergaderbesluiten · MJOP · reservefonds
Beroepsaansprakelijkheidsverzekering voor een VvE-beheerorganisatie
Een beheerkantoor wordt zelden aangesproken op onderhoud. De claims gaan over een vergadering die niet klopte, een polis die niet is verlengd en een reservefonds dat te laag bleek.
- Meerdere verzekeraars objectief vergeleken
- 9,5 klantbeoordeling nieuwe verzekering
- AFM-vergunning 12016589
- Persoonlijk 072 - 509 24 56, werkdagen 9–17
Premie berekenen of offerte aanvragen
Vrijblijvend, binnen één werkdag reactie.
Reken zelf uw premie uit met de rekenmodule.
Vul uw gegevens in; binnen één werkdag ontvangt u een voorstel.
- Wij vergelijken het aanbod van meerdere verzekeraars
- Een adviseur toetst of de dekking bij uw activiteiten past
- Overstappen regelen wij, inclusief opzegging
Een premie-indicatie, geen persoonlijk advies. Liever overleggen? Bel 072 - 509 24 56.
In het kort
Een VvE-beheerder voert uit wat de vergadering besluit en adviseert over wat besloten zou moeten worden. Gaat daar iets mis, dan is de schade voor de vereniging financieel: een dubbele aanbesteding, een gemiste verzekeringsuitkering, een aanslag met boete, een besluit dat achteraf ongeldig blijkt. Dat soort verlies heet zuivere vermogensschade en is precies waarvoor de beroepsaansprakelijkheidsverzekering bestaat; de opzet van zo'n polis vindt u op de hubpagina over de BAV.
Het meest onderschatte risico zit in de besluitvorming. De oproeping, de termijn, het quorum en de meerderheden liggen vast in de wet en in het splitsingsreglement. Wordt een vergadering niet correct bijeengeroepen of ontbreekt het vereiste quorum, dan is een besluit op grond van artikel 5:130 BW vernietigbaar. Is een besluit in strijd met de wet of met het reglement, dan kan het zelfs nietig zijn. Is op zo'n besluit een omvangrijke renovatie gebaseerd, dan is het terugdraaien daarvan de schade en bent u degene die de vergadering heeft georganiseerd.
Daarnaast is er de onderhoudsplanning en het reservefonds. Artikel 5:126 BW verplicht een VvE tot het aanhouden van een reservefonds voor onderhoud dat niet jaarlijks terugkeert, met een jaarlijkse dotatie op basis van een meerjarenonderhoudsplan of een wettelijk minimumpercentage. Adviseert u een dotatie die aantoonbaar te laag is, of laat u een MJOP jarenlang ongeactualiseerd, dan draagt de vereniging later de gevolgen. Dat is een adviesfout en geen onderhoudsgebrek.
Deze pagina behandelt één situatie. Het volledige overzicht staat op Beroepsaansprakelijkheidsverzekering (BAV) vergelijken.
Vier punten voor een beheerorganisatie
Onderwerpen waarop de dekking van een VvE-beheerder in de praktijk vastloopt.
Verzekeringen beheren is een risico op zich
Veel beheerders regelen de opstal-, aansprakelijkheids- en glasverzekering van de vereniging. Een polis die niet is geprolongeerd, een herbouwwaarde die jaren niet is geïndexeerd of een schade die te laat is gemeld, leidt tot een lagere uitkering. Bij te late melding kan de verzekeraar zich beroepen op artikel 7:941 BW. De schade komt dan bij de VvE terecht, en de VvE bij u.
Bestuurdersaansprakelijkheid is een ander product
De bestuurders van de vereniging zijn zelf aansprakelijk voor onbehoorlijk bestuur op grond van artikel 2:9 BW. Dat risico hoort op een bestuurdersaansprakelijkheidsverzekering voor de VvE en niet op uw BAV. Wordt uw organisatie zelf tot bestuurder benoemd, dan verricht u werk in een andere hoedanigheid; meld dat vooraf, want anders valt die rol buiten uw dekking.
Schade aan het gebouw hoort elders
Lekkage, brand, stormschade of een gevel die loslaat is zaakschade en valt niet onder de beroepsaansprakelijkheid. Dat is het terrein van de opstalverzekering van de vereniging en, bij letsel door een gebrekkig gebouw, van de aansprakelijkheid van de bezitter uit artikel 6:174 BW. Daarvoor bestaat de aansprakelijkheidsverzekering voor de VvE.
Verduistering en boetes zijn uitgesloten
Beheert u de bankrekening van de vereniging, dan is verlies door verduistering of fraude niet gedekt; artikel 7:952 BW sluit schade door opzet uit. Ook naheffingen, bestuurlijke boetes en dwangsommen die de vereniging opgelegd krijgt, bijvoorbeeld bij handhaving op brandveiligheid, zijn geen verzekerde schade. Werk met gescheiden rekeningen per VvE en een vastgelegde autorisatie op betalingen.
Waar hangt uw premie van af?
- Aantal VvE's in beheer — bepaalt hoeveel dossiers tegelijk kunnen worden geraakt
- Aantal appartementsrechten — een betere maatstaf dan alleen het aantal verenigingen
- Omvang van de beheerde budgetten — servicekosten, reservefondsen en onderhoudsprojecten
- Takenpakket — administratief, technisch of volledig beheer
- Betrokkenheid bij verzekeringen — bemiddelen of alleen doorgeven maakt verschil
- Inloopdatum — vanaf welk moment eerdere boekjaren meelopen
Verzekeraars wegen deze gegevens onderling verschillend. Daarom loont vergelijken.
Wat is gedekt
| Situatie | AVB | BAV |
|---|---|---|
| De servicekostenafrekening blijkt jaren onjuist verdeeld en eigenaars vorderen het verschil terug | Nee | Ja |
| Een koper vordert schade omdat uw opgave van de VvE-bijdragen bij de overdracht niet klopte | Nee | Ja |
| Een aannemer wordt tweemaal ingeschakeld doordat dezelfde onderhoudsopdracht dubbel is uitgezet | Nee | Ja |
| Uw medewerker beschadigt tijdens een schouw de liftinstallatie | Ja | Nee |
| De administratie met de gegevens van alle eigenaars wordt buitgemaakt bij een hack | Nee | Nee |
| De vereniging eist de beheervergoeding over drie jaar terug | Nee | Nee |
Wat de vereniging financieel misloopt door uw werk staat rechts; wat uw mensen ter plaatse stukmaken links.
Veelgestelde vragen
De vragen die wij hierover het vaakst krijgen.
Wij voeren alleen uit wat de vergadering besluit. Lopen wij dan risico?
Ja. Van een professionele beheerder wordt verwacht dat hij signaleert wanneer een voorgenomen besluit strijdig is met het splitsingsreglement, wanneer een dotatie aan het reservefonds te laag is of wanneer onderhoud niet langer kan wachten. Uitvoeren zonder waarschuwen is zelf een tekortkoming. Leg uw advies en de reactie van de vergadering vast in de notulen; dat is bij een aanspraak uw verweer.
Een besluit is vernietigd. Is de schade daarvan gedekt?
Dat hangt af van de oorzaak. Ligt de vernietiging aan een gebrek in de oproeping, de termijn of het quorum, dan raakt dat uw uitvoering en kan het een gedekte beroepsfout zijn. Ligt het aan een inhoudelijke keuze van de eigenaars zelf, dan niet. Een verzoek tot vernietiging moet binnen de termijn van artikel 5:130 BW worden ingediend, dus de discussie speelt kort na de vergadering.
Zijn onze medewerkers meeverzekerd?
Doorgaans wel, mits zij binnen de kring van verzekerden vallen. Let op ingehuurde bouwkundigen, administratieve krachten op detacheringsbasis en zelfstandigen die vergaderingen voorzitten onder uw naam. Tegenover de VvE bent u voor hun handelen aansprakelijk op grond van artikel 6:76 BW, ook als de fout niet bij een eigen medewerker ligt. Laat de definitie van verzekerde daarop aansluiten.
Hebben wij daarnaast een bedrijfsaansprakelijkheidsverzekering nodig?
Ja, zodra u personeel heeft of gebouwen bezoekt. Letsel van een medewerker, schade tijdens een schouw of een beschadigde installatie is letsel- of zaakschade en valt buiten de BAV. Daarvoor is de bedrijfsaansprakelijkheidsverzekering bedoeld, met de rubriek werkgeversaansprakelijkheid die aansluit op de zorgplicht van artikel 7:658 BW.
Verder lezen
Vergelijkbare pagina’s
- Beroepsaansprakelijkheidsverzekering voor een zelfstandige VvE-beheerder
- Beroepsaansprakelijkheidsverzekering voor een makelaarskantoor
- Beroepsaansprakelijkheidsverzekering voor een notariskantoor
- Beroepsaansprakelijkheidsverzekering voor een legal services-organisatie
- Beroepsaansprakelijkheidsverzekering voor een zelfstandige bewindvoerder
- Beroepsaansprakelijkheidsverzekering voor een zelfstandige verzekeringsadviseur
- Beroepsaansprakelijkheidsverzekering voor een ingenieursbureau
- Beroepsaansprakelijkheidsverzekering voor een zelfstandige jurist
