Opstalverzekering verplicht via hypotheek, VvE of erfpacht
De wet verplicht u niet uw woning te verzekeren. Uw hypotheekakte, uw erfpachtvoorwaarden en het reglement van uw vereniging doen dat wel, en dat zijn afspraken met eigen sancties.
Meerdere verzekeraars objectief vergeleken
9,5 klantbeoordeling nieuwe verzekering
AFM-vergunning 12016589
Persoonlijk 072 - 509 24 56, werkdagen 9–17
Reken zelf uw premie uit met de rekenmodule.
Vul uw gegevens in; binnen één werkdag ontvangt u een voorstel.
Wij vergelijken het aanbod van meerdere verzekeraars
Een adviseur toetst of de dekking bij uw situatie past
Een premie-indicatie, geen persoonlijk advies. Liever overleggen? Bel 072 - 509 24 56.
In het kort
Er bestaat geen wet die een woningeigenaar verplicht een opstalverzekering af te sluiten, zoals artikel 2 WAM dat wel doet voor een motorrijtuig. De verplichting komt uit het contract. Vrijwel elke hypotheekakte bepaalt dat het onderpand tegen brand en andere gevaren verzekerd moet zijn en verzekerd moet blijven, en geeft de geldverstrekker het recht zelf een verzekering te sluiten en de premie bij u in rekening te brengen als u dat nalaat. Vaak is de bank bovendien als begunstigde op de polis aangetekend.
Voor een appartement loopt het via de vereniging: artikel 5:112 lid 1 BW schrijft voor dat het splitsingsreglement een regeling over de verzekering bevat. U sluit dan zelf geen opstalpolis, maar betaalt mee aan die van de vereniging. Zie de opstalverzekering bij een VvE. Bij erfpacht en bij verhuur staan vergelijkbare verplichtingen in de erfpachtvoorwaarden of de huurovereenkomst.
Als huurder heeft u geen opstalverzekering nodig: het gebouw is van de verhuurder. Wel loont het te kijken naar huurdersbelang, voor wat u zelf heeft aangebracht. Zie de opstalverzekering bij een huurhuis.
Constateert de geldverstrekker dat het onderpand onverzekerd is, dan mag hij op grond van de akte zelf een polis sluiten en de premie doorbelasten. Die dekking is doorgaans beperkt tot het belang van de bank en dekt niet uw eigen schade of uw bijgebouwen. Het is een noodgreep, geen alternatief voor een eigen polis.
Onverzekerd zijn is geen bescherming tegen aansprakelijkheid
Als bezitter van een gebouw bent u op grond van artikel 6:174 BW aansprakelijk voor schade door een gebrek aan de opstal, ook zonder verwijt. Een losgeraakte dakpan die een auto raakt, is uw probleem. Die claim valt niet onder de opstalpolis maar onder uw aansprakelijkheidsverzekering.
Verzekerd zijn is niet hetzelfde als gedekt zijn
Een polis die niet aansluit op het werkelijke gebruik voldoet feitelijk niet aan uw verplichting. Denk aan een woning die u verhuurt, per kamer verhuurt of die langdurig leegstaat. Meldt u dat niet, dan spelen de artikelen 7:928 en 7:930 BW en kan de uitkering vervallen.
Uitsluitingen blijven ook bij een verplichte polis gelden
Ook een polis die de bank goedkeurt, dekt geen funderingsschade door verzakking, geen overstroming vanuit primaire waterkeringen, geen achterstallig onderhoud en geen schade door ongedierte of geleidelijk vocht. Schade die u met opzet of door roekeloosheid veroorzaakt is uitgesloten op grond van artikel 7:952 BW.
Waar hangt uw premie van af?
Herbouwwaarde — het bedrag waarvoor het pand opnieuw kan worden opgebouwd
Bouwjaar en onderhoudsstaat — oude elektra en leidingen wegen mee
Bouwaard en dakbedekking — riet en hout leiden tot een andere tariefgroep
Gebruik van het pand — eigen bewoning, verhuur, tweede woning of leegstand
Eigen risico — en of dat bij storm afwijkt
Aanvullende dekkingen — glas, tuin, bijgebouwen en zonnepanelen
Verzekeraars wegen deze gegevens onderling verschillend. Daarom loont vergelijken.
Herbouw van de woning nadat die volledig is afgebrand
Ja
Mits
De vrijstaande houten schuur op hetzelfde perceel brandt mee
Ja
Nee
Inbraakschade aan kozijnen, sloten en de voordeur
Ja
Nee
Een gesprongen leiding zet de laminaatvloer in de woonkamer bol
Ja
Nee
Een losgeraakte dakpan valt op een geparkeerde auto
Nee
Nee
Scheuren in de gevel doordat de fundering na droogte is verzakt
Nee
Nee
De verplichting uit de akte gaat over het bestaan van een polis; de omvang van de dekking kiest u zelf.
Veelgestelde vragen
De vragen die wij hierover het vaakst krijgen.
Mag ik de opstalverzekering opzeggen als de hypotheek is afgelost?
Formeel wel, want dan vervalt de contractuele verplichting uit de akte. Verstandig is het zelden: bij brand of stormschade draagt u de volledige herbouwkosten zelf, terwijl de grond wel blijft maar het huis niet. Woont u in een appartement, dan blijft de verplichting via het splitsingsreglement bestaan, ongeacht of er een hypotheek loopt.
Is een opstalverzekering verplicht bij een garagebox of schuur op eigen grond?
Alleen als er een hypotheek of erfpachtvoorwaarde aan is verbonden. Los daarvan blijft u als bezitter aansprakelijk op grond van artikel 6:174 BW als het bouwwerk gebrekkig is en daardoor schade veroorzaakt. Voor een losstaande box bestaat een aparte dekking; die valt niet automatisch onder de polis van uw woonhuis.
Wat als de vereniging van eigenaars niets heeft verzekerd?
Dan voldoet de vereniging niet aan haar eigen reglement en is het gebouw onverzekerd, terwijl alle eigenaren naar breukdeel in de herbouwkosten delen. Uw geldverstrekker kan bovendien nakoming eisen omdat het onderpand onverzekerd is. Elk lid kan het onderwerp op de agenda van de vergadering laten zetten en een besluit afdwingen.
Moet ik een tweede woning of vakantiewoning verzekeren?
Wettelijk niet, maar de hypotheekvoorwaarden en de regels van het park of de verhuurorganisatie schrijven het meestal voor. Belangrijker is dat een tweede woning een ander risico kent: langere periodes zonder toezicht, vorstschade en verhuur aan derden. Meld dat gebruik expliciet, anders sluit de polis niet aan op de werkelijkheid.
